物件情報
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所在地：富山県高岡市伏木本町3-5
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交通アクセス：JR氷見線「伏木駅」徒歩約5分
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賃料・管理費：月額 54,000円（賃料4.9万円＋管理費5,000円）
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初期費用：
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敷金・礼金：なし
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面積・間取り：112.39㎡以上 / 4LDK〜（2階建）
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築年月：記載なし（「古い家」）
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特記事項：民泊利用OK、敷金・礼金ゼロ、DIYで自由にカスタムOK、ペット多頭飼い相談OK、入居時【5万円相当のプレゼント🎁】あり
民泊適正評価
総合評価：★★★★★（5.0/5.0） 駅近の好立地、112㎡の広さ、そして敷金礼金ゼロに加え、DIY可能という最強の条件が揃っており、地方都市ながら高い収益効率が見込めます。
【メリット】
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圧倒的な低ランニングコスト 家賃・管理費の合計が月額54,000円（税込59,400円）と、112㎡の広さに対して破格です。固定費リスクが極めて低いです。
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初期投資リスクがゼロ 敷金・礼金がゼロのため、契約にかかる初期費用が抑えられ、資金をリノベーションや備品購入に集中投下できます。
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112㎡のゆとりあるスペース 4LDK以上の間取りは最大8〜10名程度の収容が可能であり、単価の高い団体・ファミリー旅行客をターゲットにできます。
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DIY可能で自由な内装設計 DIYが可能であるため、初期コストを抑えつつ、ターゲット層（例：外国人観光客、釣り客、ワーケーション）に合わせた唯一無二のコンセプト空間を作り出せます。
【デメリット（ここが重要）**
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築古物件の改修費用 「古い家」であるため、水回りや断熱性などに課題がある可能性が高く、快適な滞在を提供するためには、DIYであっても一定の改修費用（200〜300万円程度）を見込む必要があります。
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地域的な集客の限界 富山県高岡市は観光地として魅力的ですが、大阪や東京ほどの需要の爆発力はありません。稼働率の目標設定は保守的に行う必要があります。
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事業用賃貸としての消費税加算 賃料・管理費合計54,000円に対し、事業用として消費税10%が上乗せされ、実質的な月額固定費は59,400円になります。
契約前に確認するポイント
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建物の状態（特に水回り） 内見時に、水回り（浴室、トイレ、給湯器）や屋根、外壁の老朽化の程度を詳細に確認してください。動画が提供されていますが、実際に見て確認することが不可欠です。
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DIYの範囲と原状回復 DIYが可能ですが、大規模な構造変更や、退去時に元の状態に戻す必要がないか（買取請求不可の明記あり）について、契約前に詳細に合意し、書面に残してください。
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民泊許可の要件 高岡市での旅館業法（簡易宿所）または住宅宿泊事業法の許認可取得について、特に消防設備や避難経路に関する基準を、築古物件の構造と照らし合わせて行政書士に確認してください。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益シミュレーション（箇条書き）
【前提条件】
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客室数：1ユニット（最大8名収容）
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宿泊単価（ADR）：25,000円（DIYによる差別化と団体客狙い）
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稼働率：40%（地方の観光需要を考慮し、保守的に設定）
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運営経費率：売上の35%
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年間売上予測：3,650,000円
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月間平均：304,166円
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年間コスト合計：1,990,300円
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年間家賃（税込）：712,800円（59,400円/月）
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年間運営費（売上の35%）：1,277,500円
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想定年間営業利益：1,659,700円
投資回収効率
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総初期投資額（概算）：約360万円
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内訳：初期費用・保証料等（約10万円）、DIYリフォーム費（約200万円）、家具家電・備品代（約150万円）
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※入居特典5万円を差し引き済み
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投資回収期間：約2.17年
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（360万円 ÷ 165.97万円/年）
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改善アイデア
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「忍者・古民家」コンセプトでの差別化：
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古い家の特性とDIYの自由度を活かし、外国人観光客を強く惹きつける「古民家風」や「忍者屋敷」のような体験型コンセプトを導入します。これにより、ADRを28,000円程度まで引き上げることを目指します。
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多頭飼いペット需要の取り込み：
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ペット多頭飼いOKという希少な条件を最大限にアピールし、富山・石川・岐阜といった北陸・中部地方からのペット旅行需要を取り込みます。
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清掃オペレーションの効率化：
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地方物件のため、信頼できる清掃業者の確保とコスト管理が重要です。清掃コストを売上の25%程度に抑えることができれば、年間利益はさらに向上します。
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