■ 物件情報
物件URL（物件情報内に記載）
https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/27122/6988469454/50106520/x06988469454.html
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所在地：大阪市西成区岸里東２丁目
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賃料：30.8万円（管理費なし）
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礼金：3ヶ月、敷金なし
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使用部分面積：111.36m²
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土地面積：68.96m²
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築年月：2003年5月（築22年）
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交通：
南海高野線「岸里玉出駅」徒歩2分
阪堺電車「天神ノ森駅」徒歩3分
大阪メトロ四つ橋線「岸里駅」徒歩10分 -
構造：木造 3階建
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駐車場：あり（無料）
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設備：バス・トイレ別、トイレ2ヶ所、洗濯機置場、室内洗濯機置場、シャワールーム、都市ガス
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備考：
・賃貸保証加入要（初回総賃料100%）
・民泊やグループホーム等の事業用も相談可能
・室内状態良好
■ 民泊適性評価
◎ 良いポイント
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民泊相談可の明記あり：用途制限が厳しい大阪市内で貴重な「相談可能物件」。
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111㎡の広い面積：
→ 多人数・グループ向け宿泊施設として魅力。 -
駅徒歩2〜3分の好立地：
インバウンド客・ビジネス客どちらにも強い。 -
複数路線利用可：
南海・阪堺・大阪メトロが利用でき、関西空港アクセスも良好。 -
駐車場無料：
車利用の家族・グループ泊に強い。 -
シャワールーム・トイレ2つなど、宿泊向き設備
△ 注意点・デメリット
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家賃30.8万円＋礼金3ヶ月と初期費用が大きい
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木造3階建のため防音・耐震性の確認が必要
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飲食店不可（要確認） → 宿泊用途には問題なし
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清掃コストが高くなりやすい（広さ111㎡）
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西成区という立地をどうブランド化するかが課題
→ ただし近年は住環境が大幅に改善され人気エリア化
■ 西成区の民泊需要
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新今宮・天下茶屋周辺は インバウンド需要が非常に強いエリア。
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2019年～2024年、Airbnb・じゃらん・Booking.comでは 稼働率60〜80％ の施設が多い。
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特に駅徒歩5分以内の大型物件は安定稼働しやすい。
→ 本物件は「グループ・家族向け」「短期・長期どちらも対応可」で強みがある。
■ 民泊運営した場合の想定収支モデル
※あくまで現実的かつ保守的な計算です。
【前提】
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面積：111㎡ → 最大8〜12名対応が可能
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平均宿泊単価：
1泊あたり 28,000〜38,000円（8名を想定） -
年間稼働率：
駅徒歩2分＋大型物件のため 60〜70%を採用 -
光熱費：月35,000円
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清掃費：1回 10,000〜14,000円（広さのため高め）
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OTA手数料：15%
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家賃：月30.8万円（年間 369.6万円）
【年間売上試算】
平均宿泊単価 32,000円
稼働率 65%（年間約237泊）
年間売上：
32,000円 × 237泊 ≒ 7,584,000円（約758万円）
【年間経費】
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家賃：369.6万円
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光熱費：35,000 × 12 = 42万円
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清掃費：12,000 × 237 = 約284万円
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OTA手数料：売上の15% → 約114万円
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備品・保守：15万円
年間経費合計：約825万円
【年間利益】
758万円 − 825万円 = −67万円（赤字）
→ 現状では赤字運営の可能性が高い。
■ 利益を出すための改善案
この物件は「現状のまま民泊運営」では採算が合いません。
しかし、以下の工夫で黒字化は十分可能です。
●① 宿泊人数を最大化（8〜12名対応）
→ 1泊あたり 45,000〜60,000円 も十分狙える。
→ 西成〜新今宮エリアは大型民泊の人気が非常に高い。
●② 長期滞在プランの導入
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1週間以上で割引
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2週間・1ヶ月の滞在者を取り込む
→ 清掃頻度が減り、利益率が向上。
●③ コンセプト型民泊にする
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「大型シェアハウス風」
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「多人数ファミリー特化」
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「寝室を3〜4部屋に区切る」
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「グループ旅行向け」
→ 大阪は グループ旅行の受け皿が不足 しており、はまれば高稼働。
●④ 清掃スタッフを固定契約し、費用削減
広さ111㎡のため、清掃費を下げると収支が大きく改善。
●⑤ 一部を事務所・コワーキングとして日中貸し
→ 夜は民泊、昼はテレワーク利用にすると収益が安定。
■ 総合評価
本物件は「民泊相談可能」「駅徒歩2分」「111㎡の大型」「駐車場無料」「複数路線利用可」という 非常に強いポテンシャル を持っています。
しかし、
家賃30.8万円＋礼金3ヶ月という高い固定費のため、普通の民泊運営では赤字になりやすい
という現実があります。
最終判断
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グループ・大型民泊として高単価を狙う
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長期滞在を取り込む
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多用途（事務所兼民泊）で稼働率を上げる
この3点を満たすなら 十分に黒字化可能な物件 と言えます。