民泊物件  ·  19日 11月 2025

千葉県銚子市・民泊可物件相談｜銚子市本城町4LDK（間取り110㎡）

物件情報

  • 所在地：千葉県銚子市本城町２丁目（銚子駅より徒歩1,600 m）

  • 賃料：19.8万円／月、管理費等なし

  • 敷金：1ヶ月、礼金：なし

  • 間取り：4LDK、専有面積：110.07㎡

  • 築年月：1997年7月（築28年5ヶ月）

  • 駐車場：無料／複数台（3台分以上）

  • 設備：バス・トイレ別、トイレ２ヶ所、室内洗濯機置場、システムキッチン・IHクッキングヒータ、リフォーム（2025年3月内装・外装実施）あり

  • 特記事項：転貸可・民泊可・事務所利用可。豪雨時に敷地内の下水桝より内水が階段まで来たことあり。木造・2階建て。

  • URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/12202/6988424521/00272308/x06988424521.html

民泊適正評価

良い点

  1. 広さ・間取り：110㎡・4LDKというゆとりある空間は、グループやファミリー、ワーケーション利用等で歓迎されやすく、１棟貸しスタイルの民泊向きです。

  2. 駐車場3台以上無料：地方立地で駐車場確保が難しいケースもありますが、複数台駐車可は自家用車・レンタカーで来る滞在客にとって魅力。

  3. 民泊・転貸可という明示：転貸・民泊利用可の条件が付いているため、許可・契約上のハードルが比較的明確で運営可否判断しやすい。

  4. リフォーム実施済み：2025年3月に内外装リフォームありという点は、即運営スタート可能性が高く、改装費用・時間を抑えられる可能性あり。

悪い点／リスク

  1. 賃料の高さ：月19.8万円、年間で約238万円（19.8×12）という固定コストはかなり重く、稼働率・単価が十分でないと利益が出にくい。

  2. 立地の弱さ：銚子駅から徒歩1,600 mという距離（約20分以上）で送迎等が必要。観光客が荷物を持って歩くにはやや不便。公共交通や送迎の手配・コストが必要かも。

  3. 地域需要の構造的課題：銚子市では「宿泊より日帰り利用」の比率が高いという資料あり。 知恵袋+2知恵袋+2 平日の稼働が低くなりやすく、稼働率の変動リスクが高め。

  4. 立地・構造の経年感：築28年の木造建物であり、維持管理・修繕コストが今後かかる可能性あり。また豪雨時の内水浸入事象ありという注意書きも。

  5. 大部屋設定ゆえの単価調整難：広くて部屋数多いのは良いが、客室単価を確保できないと回転・稼働がかさむ。まるごと貸しで価格を設定しないと割安利用にしかならない可能性。

契約前に確認するポイント

  • 管理会社・家主との転貸契約条件の確認（民泊運営可とされていても、細則・追加費用・保証金など条件ありうる）

  • 建物の構造・防火／建築基準の確認（木造2階建てという構造）、民泊新法・住宅宿泊事業法・旅館業法どの制度を使うかの確認

  • 下水・豪雨時浸水リスク：物件備考に「豪雨の時に内水が階段まで来た」旨あり。浸水リスクや保険、排水対策の有無を確認

  • 立地交通・アクセスの実態：駅から徒歩20分以上という距離を実際に歩いた上で、荷物あるゲスト目線で不便さを想定。送迎や駐車場代・維持手続き確認

  • 家賃・管理費・更新料・保証会社条件・礼金敷金・転貸料・消費税（事業用扱いで消費税別途）など、ランニングコスト全体確認

  • 周辺競合状況・宿泊施設動向：銚子市の宿泊需要構造、近隣宿泊施設の稼働・価格帯を確認。

  • 家具・家電・ベッド・備品・清掃・予約管理運営体制を構築するための初期投資額と運営体制を図る。

周辺地域の平均稼働率

千葉県全体の宿泊施設の客室稼働率として、2017年時点で約68.2％というデータあり。 Crinet+1
ただし、地域や宿泊形態（旅館・ホテル・民泊）によって大きく異なり、地方都市部・郊外・日帰り利用が多い地域では稼働が低めという指摘。例えば、千葉県房総エリアの民泊運営では平均稼働45～55％程度という報告もあります。 民泊投資情報ナビ　by 日本総政ファンド　-民泊M＆Aや運営について発信！
また、銚子市に関して「観光客の約7割が日帰り利用」という資料あり、宿泊滞在型が相対的に少ない状況。 知恵袋+1
以上を考慮して、銚子市本城町という立地・物件条件を踏まえると、保守的に「年間平均稼働率＝45％」を想定するのが現実的と言えます。なお、ピーク期（週末・連休・観光シーズン）には70～80％近く行ける可能性もありますが、平日・オフシーズンを含めると45％が現実的です。

運営した場合の想定年間利益

前提条件

  • 賃料：月19.8万円 → 年間固定賃料：19.8×12＝237.6万円

  • 運営稼働率：45％（365日×45％＝164日稼働）

  • 客室単価：例えば4LDK一棟貸しとして、1泊25,000円を設定（集客・競合・立地を勘案し控えめに）

  • 年間売上＝1泊25,000円 × 164日＝4,100,000円（約410万円）

  • その他運営費（清掃・光熱費・消耗品・予約手数料等）を年間売上の20％（約82万円）と仮定

  • 固定賃料237.6万円を差し引く

計算

  • 年間売上：約410万円

  • 運営費：約82万円

  • 賃料＋管理費：約237.6万円

  • 想定年間利益＝410万円 − 82万円 − 237.6万円＝約90.4万円

つまり、年間利益は約90万円と見込まれます。
ただし、これはあくまで稼働率45％・1泊25,000円という控えめ条件での試算です。

想定利益が低いと判断される点

  • 利益90万円／年では、初期投資（家具家電・改装・備品・広告費用）を回収するには数年を要する可能性あり

  • 賃料が高いため、稼働率が下がると利益が赤字になるリスクが高い

  • もし客単価を下げざるを得ない状況（例えば20,000円へ）、また稼働率が35％程度になった場合、売上＝20,000×128日＝256万円、運営費20％＝51万円、利益＝256−51−237.6＝−32.6万円と赤字化も十分にあり得ます

想定利益を改善するためのアイデア

  1. 客単価の引き上げ：25,000円ではなく35,000円以上を狙えるよう、内装をハイクラス化・地域体験をセットにした宿泊プラン（漁港ツアー・釣り体験・海鮮BBQなど）を付加して単価アップを図る。

  2. 稼働率アップ策：平日利用の促進（ワーケーション・テレワーク滞在プラン）を打ち出し、「日帰りが多い」銚子市の構造を逆手に取る。例えば「3泊以上割引」「平日連泊割」「長期滞在割引」など。

  3. マーケティング強化：SNS・インフルエンサー活用・地域連携（漁業・醤油醸造体験）を展開し、銚子市に宿泊滞在する魅力を強く打ち出す。立地の弱さ（駅から徒歩20分）を補う送迎サービス・レンタサイクルの提供も有効。

  4. コスト圧縮・運営の効率化：清掃・備品管理を効率化し、運営費を例えば15％に抑える。契約家賃交渉の余地があれば、家主と長期契約割引等を交渉。

  5. サブ用途併用：4LDKの空間を宿泊だけでなく、日中ワーケーションスペース・小規模イベント貸し出しに使うことで、稼働していない日・時間帯にも収益を得る仕組みを構築。

カテゴリ： kanto, chiba