物件情報
物件URL：
https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/37205/6983909544/50108728/x06983909544.html
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所在地：香川県観音寺市八幡町１丁目
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交通：JR予讃線「観音寺駅」徒歩18分
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賃料：2.9万円（管理費なし）
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敷金礼金：なし／なし
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間取り：2DK
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専有面積：50.42㎡
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建物構造：RC造 4階建（本物件は2階部分）
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築年月：1971年7月（築54年）
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駐車場：あり 3,000円／月
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設備：エアコン、BT別、室内洗濯機置場、モニターホン、フローリングなど
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リフォーム歴：2019年（外壁・水回り・内装全面）
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特徴：ペット相談可、バイク置場無料、DIY相談可、民泊相談可
民泊適正評価（メリット・デメリットを明確に）
◎ メリット
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家賃が非常に安い（2.9万円）
固定費が低いため収支が安定しやすい -
リフォーム済で築年数の割に状態良好
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ペット可は大きな差別化要素
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閑静な住宅街で長期滞在需要に向く
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事務所利用可のため、多用途で展開しやすい
△〜× デメリット
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駅から徒歩18分とアクセスが弱い
観光客の移動はやや不便 -
観音寺市は観光需要が中規模
高い稼働率を期待しすぎると危険 -
築54年の古物件のため今後の修繕リスクあり
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間取り2DKで大人数向けには不向き
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車利用が前提のため駐車場代（3,000円）も考慮必要
総合的には「低コスト民泊を検討している方向けの入門物件」と言えます。
契約前に確認すべきポイント
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民泊利用の可否をオーナーに再確認（特に180日制限の形態）
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防音状況・近隣クレームリスク
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築年数に対する設備の劣化状況（給排水管など）
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駐車場の確保とゲストの交通手段
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ペット同居の条件（＋2,500円の追加費用）
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清掃スタッフの確保（地方は特に重要）
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家具・家電をすべて揃える初期費用の見積もり
周辺地域の平均稼働率（現実的な数値）
観音寺市は全国的な観光地ではないため稼働率は低めです。
香川県全体の民泊平均稼働率は 35〜45％程度。
地方都市かつ駅から遠い点を考慮し、**30〜35％**を現実的指標とします。
運営した場合の想定年間利益
※シミュレーションは「現実的ライン」で算出
【前提】
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稼働率：35％
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平均宿泊単価：6,000円（2名利用想定）
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稼働日数：365日 × 35％＝128日
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売上：6,000円 × 128日＝768,000円
【年間費用】
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家賃：2.9万円 × 12＝348,000円
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駐車場：3,000円 × 12＝36,000円
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光熱費：年間約12万円
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清掃/消耗品：年間約12万円
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合計：約528,000円
【年間利益】
768,000円 − 528,000円 ＝ 240,000円（約24万円）
「低利益だが黒字は可能」という結果です。
利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在者向け割引を強化（1〜3ヶ月滞在）
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ペット可を前面に出す（希少価値）
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ワークスペース整備でワーケーションを狙う
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家具家電をシンプルに揃え初期投資を最小化
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車利用者向けに駐車場込みプランを設定
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琴弾公園・銭形砂絵・海水浴需要をターゲットに季節集客
まとめ
観音寺市八幡町の本物件は、低コストで民泊を始めたい人向けの堅実な選択肢です。
派手な収益は期待できませんが、安い賃料とリフォーム済の状態は魅力的。
「小さく始めて安定収入を得る」タイプの民泊運営には適しています。