物件情報（基本データ）
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物件名：大宮土手町7期
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所在地：埼玉県さいたま市大宮区土手町3丁目
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賃料：28万円（管理費なし）
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敷金：28万円
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礼金：28万円
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間取り：3LDK
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専有面積：83.37㎡
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構造：木造3階建（本物件は最上階）
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築年数：2025年9月完成予定（新築）
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交通：
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東武野田線「北大宮駅」徒歩2分
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ニューシャトル「鉄道博物館駅」徒歩14分
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JR「大宮駅」徒歩15分
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駐車場：あり（無料）
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設備：
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3口コンロ、システムキッチン
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トイレ2ヶ所
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食洗機
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浴室乾燥機
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追焚機能
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モニタ付インターホン
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エアコン
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フローリング
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温水洗浄便座
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駐輪場
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特記事項：
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事務所使用可
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SOHO可
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民泊業可能（明記あり）
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二人入居可
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保証人不要
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提供元URL：
https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/11103/1149178208/00784017/x01149178208.html
立地・アクセス評価
★ 駅徒歩2分 × 大宮駅徒歩圏の超好立地
北大宮駅2分という駅近に加え、大宮駅へも徒歩15分。
民泊としては、
✔ 大宮駅のアクセス強み（新幹線、JR各線）
✔ 鉄道博物館の観光需要
✔ さいたまスーパーアリーナのイベント宿泊
と複数の需要が見込めるため、非常に相性がよい立地です。
物件の民泊適性（強み）
◎ 新築 × 3LDK × 駅近 × 民泊可
民泊物件としての評価はかなり高いと言えます。
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新築（築0年）で内装が綺麗
→ 写真映えし、インバウンド需要に強い。 -
83㎡・3LDKの希少な広さ
→ ファミリー・グループ旅行に最適。 -
トイレ2つ・食洗機付・広めのキッチン
→ 長期滞在や家族利用に高く評価される。 -
大宮エリアは宿泊需要が強い
→ 競合と差別化しやすい。 -
「民泊業可能」と明記
→ これは極めて珍しく、安心して運営相談を進められる。
注意点・リスク
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家賃28万円は安くない
→ 月の固定費を稼働率で回収できるか事前計画が必要。 -
木造3階建て
→ 防音問題への配慮（近隣など）も必要。 -
大宮区の民泊ルール確認
→ 特定地域で用途制限の可能性あり。 -
新築のため内覧ができるタイミングが限定的
→ 図面だけで判断しないよう注意。
さいたま市大宮区の民泊需要（参考データ）
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大宮駅周辺はビジネス・観光ともに需要が強い
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さいたまスーパーアリーナのイベント時はホテル価格が高騰し、民泊は稼働率が急上昇
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鉄道博物館の観光客（特にファミリー層）が多い
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新幹線が通るため地方・インバウンド利用も多い
→ 3LDKで家族・グループ向けの本物件とは非常に相性が良い市場。
想定収益シミュレーション
※大宮駅徒歩圏×新築3LDKという強みを想定した現実的な値。
前提
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1泊単価：22,000〜28,000円
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稼働率：70〜80％（大宮エリアは比較的高い）
想定月間売上
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22,000円 × 30日 × 75％ ≒ 495,000円
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28,000円 × 30日 × 75％ ≒ 630,000円
想定月間コスト
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家賃：280,000円
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清掃＋光熱費：80,000〜120,000円
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OTA手数料：売上の約15％
→ 売上55〜63万円 − コスト37〜41万円 ≒ 利益18〜22万円
新築物件としては十分に黒字が狙える設定です。
この物件はどんな民泊運営者に向いている？
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大宮近辺で民泊を探している
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駅近で強い宿泊需要がほしい
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家族・グループ向け大型物件で運営したい
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内装投資を少なく、新築で始めたい
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安定的な稼働率を確保したい
特に 「大宮×新築×民泊可」 の組み合わせは極めてレアで、競争優位になりやすいです。
総合評価
★★★★★（5/5）｜民泊向けの非常に優秀な物件
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新築
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駅2分
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大宮徒歩圏
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3LDK
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トイレ2つ
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民泊可明記
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無料駐車場
民泊物件としてはトップクラスの条件です。
大宮エリアで利益の出る物件を探している方には、強くおすすめできる物件です。