民泊物件  ·  12日 11月 2025

大阪市東淀川区 柴島２丁目 テラス／民泊可・民泊相談物件

物件情報

  • 物件種別：テラス・タウンハウス（2階建）

  • 所在地：大阪府大阪市東淀川区柴島２丁目

  • アクセス：阪急千里線「柴島」駅徒歩4分、阪急京都線「崇禅寺」駅徒歩7分、阪急京都線「淡路」駅徒歩17分

  • 間取り：3DK

  • 専有面積：45.13㎡

  • 築年数：1984年5月（築42年）

  • 賃料／管理費：賃料 75,900円、管理費・共益費 7,000円（敷金・礼金なし）

  • その他：ペット相談、楽器相談、ルームシェア相談など幅広い用途あり。清掃代48,000円、家財保険6,500円/年、安心サポート880円/月、短期違約金あり。

  • 民泊ポイント：「民泊使用相談物件」「特区民泊／簡易宿泊／旅館業／民泊許可／ゲストハウス／宿泊業」など案内記載あり。

  • URL → https://suumo.jp/chintai/bc_100472520424/

民泊適正評価

◎良い点

  • 駅徒歩4分という好立地：アクセスが良いため、宿泊ゲストの集客ポテンシャルは高めです。

  • 専有面積45㎡と3DKという間取り：ファミリー・グループ利用も想定でき、客単価を上げる工夫が可能です。

  • 民泊相談可という明示：民泊運営を念頭にした物件で、許認可支援の案内もあるため、初心者でも参入しやすい環境といえます。

  • 大阪市内という人気市場：大阪府・大阪市では宿泊施設の稼働率が高水準との報告あり（大阪府で80％前後とも） minpaku-terasu.com+2Stay Buddy | 大阪の民泊運営管理代行会社+2

△注意すべき点・懸念点

  • 賃料がやや高め：月額75,900円＋管理費7,000円＝合計約82,900円。これを年間固定費として回収できるか、集客・稼働・単価の設定が鍵となります。

  • 築42年という築年数：内装・設備更新・耐用年数・見た目の古さなどが宿泊ゲストの印象に影響する可能性があります。リノベーション費用がかかるかもしれません。

  • 駅徒歩4分とはいえ、最寄り「柴島」駅は大阪主要観光地から近いものの、繁華・観光エリアからは多少距離があるため、立地として“抜群”というわけではありません。アクセスに工夫が必要です。

  • 管理費・変動費のチェック：短期利用の宿泊業では清掃回数・客室回転・水道光熱費・消耗品購入などが通常の賃貸運営以上にかかるため、その負担を想定しておく必要があります。

  • 競合状況と価格帯：大阪市内とはいえ、観光特化エリア（難波・心斎橋・ユニバーサル・スタジオ）ではないため、集客・単価設定に戦略が必要です。

総合すると、「民泊適正ありだが、成功させるためには立地・賃料・内装・運営スキルが問われる」物件という位置づけです。

契約前に確認するポイント

  1. 宿泊業許可・特区民泊認定の可否：物件が「民泊使用相談可」となっていますが、実際に特区民泊・簡易宿泊者認可が取得可能か、消防・保健所・建築基準法・用途地域の確認をしてください。

  2. 物件の耐用状態・リノベーションの必要性：築42年ということで、設備（キッチン・浴室・給湯・空調など）の更新履歴を確認し、宿泊用途に適した状態か確認を。必要な改装費用を見積もって賃料と比較検討を。

  3. 契約条件の宿泊業対応：賃貸契約が普通賃借契約（2年）となっており、短期宿泊を運営する場合の更新・違約金・転貸可否・宿泊業運営上の制限（管理費・使用条件など）を確認してください。

  4. 近隣環境・競合物件の状況：近くに同様の宿泊施設・ゲストハウスがどれだけあるか、騒音・通行・防犯など宿泊ゲスト視点で確認を。また、近隣住民とのトラブルリスクもチェック。

  5. 収支シミュレーション（清掃費・光熱費・家具家電・管理代行費など）：宿泊運営の場合、固定賃料＋変動費が大きな影響を与えるため、清掃回数・回転率・繁閑期対策などを含めて検討してください。

周辺地域の平均稼働率

  • 大阪市内の民泊・宿泊施設稼働率は70〜80％程度との報告あり。 Stay Buddy | 大阪の民泊運営管理代行会社+1

  • 大阪府全体では宿泊施設稼働率80％に達したとのデータもあります。 minpaku-terasu.com

  • 運営代行会社の大阪市東淀川区エリアデータでは、平均稼働率83％という数値も提示されています。 minpaku-rakubee.jp
    以上を踏まて、この物件では「やや保守的に」年間平均稼働率を 70％ と想定するのが現実的と考えます。

運営した場合の想定年間利益（試算）

前提条件

  • 賃料＋管理費合計：82,900円／月 → 年間約995,000円（82,900×12）

  • 運営日数：365日

  • 想定稼働率：70％ → 年間稼働日数 約255日（365×0.7）

  • 客室単価（宿泊料金）：3DK／45㎡という規模を考え、駅徒歩4分という利便性と観光地からの距離を加味し、1泊あたり 8,000円 と設定（少し慎重な設定）

  • 年間売上：8,000円 × 255日 = 約2,040,000円

  • 固定コスト（賃料＋管理費）＝ 約995,000円

  • 変動コスト（清掃代・光熱費・消耗品・家具家電償却・運営代行手数料など）を売上の20％と仮定 → 約408,000円（2,040,000×0.2）

  • 年間利益＝売上2,040,000円 − 固定995,000円 − 変動408,000円 = 約637,000円

収益率の観点から
賃料に対して年間利益637,000円ということは、賃料を基にした想定利回り（賃料995,000円に対して利益637,000円）で約64％というざっくり試算になります。
しかしこれは賃料支払後の利益であり、オーナーとしては「物件取得費用／家具家電／改装費」等は別途かかるため、実質的な投資回収を考えると利益としてはやや控えめとも言えます。

想定利益が低い場合の改善アイデア

利益額637,000円というのは「物件探し費用・改装費・家具家電代・宿泊運営リスク」などを考慮すると十分とは言い難いかもしれません。改善するためのアイデアをいくつかご紹介します。

  1. 宿泊単価の引き上げ
    　– 客室単価8,000円ではやや控えめかもしれません。45㎡・3DKというグレードを活かして「2名〜4名グループ向け」「ファミリー向け」「週末特化プラン」などの工夫をし、1泊10,000円〜12,000円で設定できるようにインテリアをグレードアップする。

  2. 稼働率の向上
    　– 平均70％でも十分ですが、近隣競合を研究して70％以上（例えば75％〜80％）を目指すことで、売上がさらに伸びます。例えば稼働75％→年間約274日稼働なら売上2,192,000円（8,000×274）となり、利益が数十万円アップします。

  3. 変動費削減／運営効率化
    　– 清掃回数の最適化・自動予約システムの導入・消耗品の単価見直しなどで変動費率を15％に下げられれば、より利益率向上が可能です。

  4. 多用途利用・付加価値提供
    　– 長期滞在・ワーケーション需要、近隣ビジネス利用、撮影スタジオ・リモート会議利用など「宿泊＋付加サービス」の提供により単価・稼働ともに底上げを狙う。

  5. 改装・ブランディング化
    　– 築年数をカバーするため、リノベーションして「デザイン特化型」「和モダン」「アート空間」などの差別化を図ることで、競合との差別化＋単価アップにつながります。

このように、物件単体だけでは「収益化可能だが余裕がある水準ではない」という評価になります。運営戦略・収支改善策をきちんと組み込めば、素地としては十分に使える物件です。

カテゴリ： osaka