民泊物件  ·  02日 11月 2025

京都市中京区 民泊可物件・民泊相談物件【壬生御所ノ内町】

物件情報

  • 所在地：京都府京都市中京区壬生御所ノ内町

  • 交通：ＪＲ山陰本線「二条駅」徒歩9分、阪急京都線「大宮駅」徒歩8分

  • 使用部分面積：20.04㎡

  • 築年月：1997年3月（築約28年9ヶ月）

  • 階／構造：RC造3階建1階部分

  • 賃料：8.8万円／月（管理費等なし）

  • 敷金：20万円／礼金：なし

  • 契約形態：定期借家2年

  • その他費用：水道代月2,000円、飲食店不可、駐車場なし

  • 備考：物件説明に「民泊等の宿泊業可。※許認可の調査、手続き、近隣対策等は借主様にてお願い致します。」の記載あり

  • 物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/26104/6988233620/50105876/x06988233620.html

民泊適正評価

✅ 良い点

  • 駅徒歩8〜9分というアクセス：二条駅・大宮駅の2駅アクセスで、観光・ビジネス利用ともに利便性あり。

  • 物件説明に「民泊等宿泊業可」と明記されており、民泊用途を検討しやすい。

  • 京都市中京区は観光エリア・宿泊需要の高い地域の一つで、民泊物件の集中も確認されています。 京都市+3consortium.or.jp+350代からの空き家投資実践録+3

  • 小規模物件20㎡なので、初期投資・賃料負担が大きな大型物件より抑えられる可能性がある。

⚠ 注意すべき点・リスク

  • 面積20.04㎡という広さは、宿泊用途として複数名収容・家族宿泊・「住まい感」の強い滞在型には制限が出る。収益性を出すには（例：1名～2名用、短期滞在など）運用戦略を限定する必要あり。

  • 賃料8.8万円＋水道代月2,000円という固定支出があり、そこから清掃費・消耗品・インテリア・許可取得費用・運営管理費がかかるため、収益を出せるか慎重な収支シミュレーションが必要。

  • 定期借家2年契約という短期設定。2年ごとに契約更新可否・賃料変更・契約条件変更リスクあり。長期運営を考える場合、再契約時点の条件変動リスクを織り込むべき。

  • 築28年以上の建物ということで、設備更新・内装リフォーム・耐震・防災設備などに追加コストが出る可能性あり。

  • 「用途：貸店舗・事務所」表記であり、実際に宿泊業用の許認可（旅館業・簡易宿所・住宅宿泊事業届出など）を得られるかどうか、構造・用途地域・近隣説明・消防設備の適合などを借主自身で確認・対応する必要あり。

  • 小規模物件ゆえ、寝室・共用部・設備（キッチン・洗濯機・バス／トイレ）などを宿泊仕様に改装する際、コストがかかる可能性。

  • 京都市中京区は民泊物件が集中しており、競争激化・価格下落・稼働率低下のリスクも指摘されています。 miyako-office.net+1

総合評価

立地条件や民泊用途可という点では「検討に値する物件」です。しかし、面積・固定コスト・契約条件・許認可取得のハードル・競合状況等を勘案すると「運営して確実に利益を出せる」と言い切るレベルではありません。特に収益性を出すためには細やかな運営戦略とリスク管理が必要です。

契約前に確認するポイント

  1. 用途地域・構造・用途確認：住所・物件が宿泊業（旅館業・簡易宿所・住宅宿泊事業）を許可される用途地域・建物構造・用途であるか。貸店舗・事務所用途のため、宿泊用途変更時に建築・消防・用途変更の手続きが必要か確認。

  2. 近隣説明・住民対応：宿泊業を行う場合、近隣住民への説明・苦情対策・駆け付け要員の準備・ゴミ出しルールなど地域対応が必須。物件説明にも「駆け付け要員紹介可（費用要相談）」の記載あり。

  3. 契約期間・賃料見直しリスク：定期借家契約2年のため、契約更新時の条件改定・賃料上昇・契約更新できないリスクを契約前に把握。

  4. 物件の改装・設備投資コスト：宿泊仕様への改装費用（寝具収容数、キッチン・洗濯機設置・WiFi設備・インテリア）を見込み、回収可能かシミュレーション。

  5. 固定費・変動費の把握：賃料・水道代（2,000円／月）に加え、電気・ガス・清掃・リネン管理・予約システム手数料・消耗品・保険・管理委託費用の見込みを立てる。

  6. 想定収益・稼働率・客単価：地域の実績・競合物件を調査し、実現可能な宿泊単価と稼働率を前提に収益モデルを作成。

  7. リスク対応・退出戦略：宿泊需要が落ちた時・規制が強化された時・近隣トラブル発生時などの対応策、また2年契約後に継続できない場合の出口戦略を検討。

周辺地域の平均稼働率

  • 京都市内では、合法的な民泊施設の平均稼働率は「60〜70％程度」と報じられています。 民泊navi+1

  • 例えば、2017年において中京区では約61.6％と報じられたデータがあります。 Livhub

  • 2024年10月時点で、ホテルの稼働率が88.8％になっているというデータもあり、需要回復が進んでいることを示しています。 公益社団法人 京都市観光協会（DMO KYOTO）

  • よって、本物件所在の中京区で現実的に想定できる稼働率として「年平均稼働率約60％」を保守的に前提とし、「年平均70％」まで上振れ可能という想定を採用します。

  • 繁忙期（桜・紅葉シーズン）、休日連休時には稼働率80％超となる可能性もありますが、閑散期には40〜50%程度となる可能性も考慮すべきです。

運営した場合の想定年間利益

想定条件

  • 宿泊単価：1泊あたり10,000円（20㎡の物件・2名程度宿泊可能と仮定）

  • 年間365日営業可能（許認可・用途・地域対応を前提）

  • 想定稼働率：60％（365日×0.6＝219泊）／上振れ時70％（255泊）

  • 年間売上（60％稼働）：10,000円×219泊＝2,190,000円

  • 年間売上（70％稼働）：10,000円×255泊＝2,550,000円

想定年間コスト（概算）

  • 賃料：8.8万円×12ヶ月＝1,056,000円

  • 水道代：2,000円×12ヶ月＝24,000円

  • 清掃・リネン・消耗品など：仮に月50,000円×12＝600,000円

  • 光熱費・WiFi・保険・管理委託など：仮に月20,000円×12＝240,000円

  • 合計想定コスト：約1,920,000円

想定年間利益

  • 稼働率60％時：売上2,190,000円 − コスト1,920,000円 ≒ 利益270,000円／年

  • 稼働率70％時：売上2,550,000円 − コスト1,920,000円 ≒ 利益630,000円／年

解説

この試算から、本物件で民泊運営を行った場合、稼働率が60％程度では利益は年間数十万円程度となり、「大きな収益事業」としてはかなり厳しいと言えます。稼働率を70％以上、あるいは宿泊単価をもっと上げる、コストをもっと削減するなどの改善がないと、事業として魅力的とは言い難い数字です。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • 宿泊単価を引き上げる：例えば、10,000円→12,000円に設定できれば、売上・利益ともに向上。例えば12,000円×219泊＝2,628,000円、コスト同じなら利益≈708,000円。

  • 稼働率を上げる工夫：ウィークデー・閑散期の集客強化（プロモーション・長期滞在割引・ワーケーション仕様など）で稼働率70％超を目指す。

  • 宿泊定員を増やす設計：20㎡という面積量に制限はあるが、2名→3名収容可にするなどで客単価・回転数を増やす検討。

  • コスト削減：清掃・リネン・消耗品・光熱費・管理委託費を精査し、外部委託費用の圧縮や効率化（リネンサービスの見直し・電気使用削減対策・スマートロック導入による人件費低減）を図る。

  • ターゲットを明確化・差別化：小規模ならではの強み（静かな環境・駅近・観光地アクセス良好）を活かし、例えば2名カップル・ビジネス1人利用・短期滞在者をターゲットに絞る。レビュー獲得・リピーター対策の強化。

  • 閑散期需要の開拓：オフシーズン・平日にも集客できるよう、長期滞在割引・ワーケーション利用・撮影ロケーション貸出・イベント対応など複数用途化検討。

  • 用途・仕様の拡張：宿泊以外に、サロン・教室・会議室など予約制店舗としての併用も検討。物件概要に「事務所・サロン・予約制店舗にもオススメ」と記載あり。併用運用により空室・稼働率低下のリスク分散。

本物件は「立地」「民泊用途相談可」という強みがありますが、面積・固定コスト・契約条件・競合状況などを考慮すると、単純な運営で大きな利益を出せる物件ではありません。もし「副業として少し利益を出したい」「地域アクセスの良い物件でチャレンジしてみたい」という志向であれば検討価値ありですが、「民泊を主軸にして高収益を狙いたい」という場合は、改装・運営戦略・収益向上策を十分に講じたうえで検討することをおすすめします。

カテゴリ： kyoto