■ 物件情報
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所在地：大阪府大阪市西淀川区柏里1丁目
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交通：
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JR東海道本線「塚本駅」徒歩5分
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阪神本線「姫島駅」徒歩16分
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JR東西線「御幣島駅」徒歩18分
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賃料：14.85万円
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管理費：なし
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礼金 / 敷金：59.4万円 / なし
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構造 / 階数：木造 2階建
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築年月：1990年（築36年）
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専有面積：61.58㎡
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間取り：2K
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契約期間：普通借家2年
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取引態様：仲介（株式会社Linknot）
■ 特徴・設備
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民泊使用相談可（特区民泊・簡易宿泊対応可）
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リノベーション済みデザイナーズ仕様
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南西向き・日当たり良好
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メゾネット構造・ロフト付き
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ペット相談可・楽器相談可・事務所利用可
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全居室フローリング・洗面独立
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エアコン2基・温水洗浄便座・間接照明完備
■ 周辺環境
| 施設名 | 距離 | 備考 |
|---|---|---|
| ライフ塚本店 | 約276m | 食料品から日用品まで揃う大型スーパー |
| サンディ塚本店 | 約308m | 格安スーパーとして人気 |
| ファミリーマート西淀川柏里店 | 約85m | 徒歩1分圏内で便利 |
| スギ薬局塚本店 | 約341m | ドラッグストア |
| JR塚本駅 | 約400m | 大阪駅まで1駅（約4分） |
■ 民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ★★★★★ | JR塚本駅から徒歩5分。大阪駅まで1駅の好アクセス。 |
| 建物状態 | ★★★★☆ | 築36年だがリノベ済みで内装は清潔感あり。 |
| 面積 | ★★★★☆ | 61㎡はカップル・小グループ向けにちょうど良い。 |
| 家賃水準 | ★★★☆☆ | 賃料14.85万円は立地を考えれば妥当。収益化可能。 |
| 民泊適性 | ★★★★☆ | 民泊・簡易宿泊許可サポートあり。運営経験者向け。 |
■ 周辺地域の平均稼働率
西淀川区（塚本・姫島周辺）のAirbnb・民泊稼働率は、
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平均稼働率：70〜75％
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平均宿泊単価：12,000〜15,000円／泊（2〜4名）
※大阪観光局の統計・AirDNAデータを参照。
■ 想定民泊収益（現実的な試算）
| 項目 | 想定値 |
|---|---|
| 平均宿泊単価 | 13,000円／泊 |
| 稼働率 | 72％ |
| 月間売上 | 約281,000円（13,000円 × 30日 × 0.72） |
| 年間売上 | 約337万円 |
| 年間家賃 | 約178万円（14.85万円 × 12ヶ月） |
| 清掃・光熱・管理費 | 約60万円 |
| 年間想定利益 | 約100万円前後 |
→ 利益は出るが、利回りはやや控えめ。
稼働率が70％を下回ると赤字になる可能性も。
■ 想定利益を改善するアイデア
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ターゲットを長期滞在客にシフト
ウィークリーやマンスリー利用（1週間〜1ヶ月）を取り込むことで安定収益化。 -
ペット可民泊として差別化
周辺でペット可物件は少ないため、需要を狙える。 -
ワーケーション対応リノベ
デスク・高速Wi-Fi・モニターなどを設置すれば、出張客やテレワーカーに人気。 -
多言語対応ページを作成
Airbnbなどに英語・中国語対応ページを掲載することで海外観光客も取り込み可能。
■ 契約前に確認すべきポイント
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民泊用途での契約条件（事務所契約 or 特区民泊対応）
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消防設備（報知器・避難器具・非常灯）の設置要件
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音・ペット・ゴミ出しルールなど、近隣トラブル防止策
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住宅宿泊事業法の届出・行政書士サポート有無
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消費税課税対象（事業用契約の場合）
■ 総評
JR塚本駅徒歩5分という好立地ながら、家賃は15万円以下。築36年の古民家をリノベしたデザイナーズ仕様で、「立地の良さ＋リノベ済み＋民泊相談可」の三拍子が揃った物件です。
年間利益は約100万円と大きくはないものの、長期滞在・ペット可・ワーケーション対応など運営スタイルを工夫すれば収益性は十分に向上可能。
👉 大阪駅至近でコンパクトな民泊運営を始めたい個人・法人に最適な一棟物件です。