大阪市東成区大今里／民泊可・収益運営相談物件（2DK・49.65㎡）

物件情報

• 所在地：大阪府大阪市東成区大今里２丁目 （物件URL： https://suumo.jp/chintai/bc_100469923189/ ）

• 賃料：月額 75,000円

• 管理費・共益費：月額 10,000円

• 礼金：150,000円（敷金なし）

• 専有面積：49.65㎡

• 間取り：2DK

• 築年数：1975年築（築約51年）

• 構造：木造・2階建て

• アクセス：地下鉄千日前線「新深江」駅 徒歩6分／近鉄奈良線「今里」駅 徒歩10分／地下鉄千日前線「今里」駅 徒歩11分

• その他：定期借家契約2年、ペット相談・バイク置き場あり・リノベーション可・楽器相談等も記載あり

民泊適正評価
★メリット

• 駅徒歩6〜11分とアクセスはまずまず。特に「新深江」駅徒歩6分という点は集客上プラス。

• 2DK・49.65㎡という広さは、1部屋貸し型よりグループ・家族利用にも向くため、客単価を高めやすい可能性。

• 「民泊使用相談可」と記載があり、民泊・ゲストハウス用途の柔軟性が確保されている点。

• 木造一戸建てということで、他の同じ建物の人との共有が少なく、プライバシー確保や家族向け宿泊者を狙いやすい。

• 最近の大阪市内ではインバウンド回復＋イベント（2025年日本国際博覧会（大阪・関西万博））効果で稼働率上昇傾向あり。 プレスリリース・ニュースリリース配信シェアNo.1｜PR TIMES

★デメリット／注意点

• 賃料＋管理費合計85,000円／月という負担がまず大きい。民泊運営では初期投資・運営コスト（清掃・設備管理・許可関連）も発生するため、「賃貸借＋民泊運営」で利益を出すには相当な稼働・高単価が必要。

• 築51年・木造という構造と築年数なので、設備の老朽化リスク・防音・断熱・耐火性等に注意が必要。宿泊客満足度維持・改修費用の発生リスクあり。

• 立地的には駅徒歩とはいえ、今里／新深江というエリアは大阪の観光主要拠点（難波・心斎橋・梅田）から少し距離があるため、集客面では中心観光地立地と比べてやや不利。特に外国人観光客をメインとする場合、観光地アクセスがポイント。

• 木造2階建て一戸建てということで、階段・レイアウト・搬入・清掃等の運営上の手間が、鉄骨・鉄筋構造・マンション立地と比べて少し多い可能性。

• 契約が定期借家2年という点も、安定的な長期運営を考える上ではリスク要因。運営開始後に再契約できないリスクを考慮すべき。

• 民泊運営には、条例・届出・旅館業法・特区民泊制度等、行政手続き・消防・建築基準のクリアが必須。大阪市のガイドライン確認必須。 大阪市公式ウェブサイト

契約前に確認するポイント

1. 民泊用途可否の詳細：物件紹介に「民泊使用相談可」とありますが、実際に旅館業法・特区民泊・住宅宿泊事業のどの制度で運用できるか、自治体・管理会社・建物の管理組合（もしあれば）と確認してください。大阪市では民泊施設について届出・許可が必要です。 大阪市公式ウェブサイト

2. 建物の耐火・防火・保健衛生設備：築51年・木造なので、消防法・建築基準法・保健所チェックなど運営上クリアすべきポイントがあるか確認。

3. 改装・設備投資費用想定：宿泊用途にあたって、エアコン・ＷｉＦｉ・家具家電・床・壁改修・清掃設備など追加費用がどれほどかかるかを見積もる。

4. 収支モデル（賃料＋管理費＋ローン等）と見込める宿泊収入を比較：賃料8.5万円弱／月の固定費をカバーできるかシミュレーション。

5. 立地・周辺環境の集客力確認：駅徒歩6分とはいえ、観光客がどの程度訪れるエリアか、競合施設数（民泊・ホテル）・宿泊単価・需要の有無を調査。

6. 契約条件（定期借家2年）および更新可否・途中解約・家賃改定のリスクを確認。

7. 管理費・共益費・敷金・礼金・保証金・敷引・償却など賃貸契約の詳細を把握。

8. 保険・清掃・設備維持・消耗・空室リスク・クレーム・騒音近隣対応など宿泊運営ならではのリスク・運営コストを十分に理解。

周辺地域の平均稼働率
大阪市内の民泊需要は回復基調にあり、ある運営会社の発表では、2025年4〜6月の大阪市内にある同社管理施設の稼働率が前年同期比で約20ポイント上昇したことが報告されています。 プレスリリース・ニュースリリース配信シェアNo.1｜PR TIMES また、地区をやや中心部寄り（例えば南船場・中央区）のデータでは、コロナ前を100％とした場合、現在80％程度まで回復しているという分析もあります。 Stay Buddy | 大阪の民泊運営管理代行会社+1 ただし本物件のように観光主要地からやや離れ、築年も古め、立地がやや中級という条件を考慮すると、安易には80％台を狙うのはリスクがあります。保守的には年間平均稼働率を 60〜65％程度と見ておくのが現実的と考えます。

運営した場合の想定年間利益
前提条件：

• 月額固定費（賃料＋管理費）＝85,000円 ×12月＝1,020,000円／年

• 想定平均1泊単価：平日8,000円、週末10,000円。年間平均9,000円と仮定。

• 年間稼働率：60％（365日×0.60＝219泊）
  → 年間売上＝219泊 × 9,000円＝1,971,000円

• 年間売上 1,971,000円 － 年間固定費 1,020,000円＝粗利 951,000円

• この粗利から、清掃費用（例：1泊あたり3,000円で219泊＝657,000円）、設備保守・改修・運営管理費（例年100,000円）を差し引くと、
  → 想定年間利益＝951,000円 －657,000円 －100,000円＝ ≈194,000円

この場合、年間利益は約20万円程度と、投資・リスクを考えるとあまり十分とは言えない水準です。

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

• 単価を上げる：ターゲットを観光客だけでなく長期滞在者やグループ・家族連れにシフトし、1泊あたり10,000〜12,000円を目指す。

• 稼働率を上げる：立地の弱さを補うため、SNS／動画／ブログを活用して「大阪市内・駅近・2DK広め」という特徴を訴求。地域限定割引や連泊割引・直予約割引を設け、平日・閑散期も集客を図る。

• 固定費を下げる：管理費や清掃費用、長期契約による賃料交渉など、費用を削減できる余地を探る。

• 差別化サービス：ワーケーション対応、高速WiFi完備、バイク置き場付き、ペット相談可という強みを活かし、ニッチな宿泊需要（バイク旅、リモートワーカー、ペット連れ）を狙う。

• プロモーション強化：関西万博など大型イベントやインバウンド復活トレンドを活用し、イベント期間や外国人観光客向けのプランを設計。

• 長期滞在プラン導入：1週間〜1か月滞在など中・長期利用者をターゲットにして、平日稼働・低単価で稼働率を確保。

この物件は「民泊運営可能」という魅力がある一方で、収支モデルをよく試算し、運営戦略を明確に持たないと利益があまり出にくい水準にとどまる可能性があります。借り手・運営者として、契約前に必ず「賃料・管理費・固定費」「集客・立地・競合」「改修・設備費用」「契約条件（定期借家2年）・更新可否」を十分確認されることをおすすめします。