【物件情報】
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所在地：〒907-0022 沖縄県石垣市字大川47-2
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交通：
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新石垣空港より約15km（車約19分）
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登野城二町内バス停 徒歩3分
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登野城小学校前バス停 徒歩3分
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構造 / 築年数：鉄筋コンクリート造2階建 / 築47年（1978年10月築）
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所在階 / 面積：1階部分（ワンフロア） / 123.79㎡
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間取り：1R（スケルトン渡し）
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賃料 / 管理費：家賃160,000円 / 管理費なし
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敷金 / 礼金：敷金なし / 礼金1ヶ月
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契約期間：2年（更新料なし）
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駐車場：あり（5,500円/月）
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現況 / 入居：空室 / 即入居可
【使用用途】
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民泊・ホテル利用可（要申請）
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ペット可（条件変更あり）
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事務所・店舗・倉庫利用可
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転貸・サブリース可
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外国籍契約可（条件変更あり）
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スケルトン渡し（内装自由に設計可）
【初期費用・契約条件】
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敷金0円
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礼金1ヶ月（160,000円）
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退去時クリーニング費：220,000円（税込）
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家財保険：40,000円／2年更新
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安心入居サポート：19,800円／2年更新
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更新事務手数料：新賃料1ヶ月＋税（更新料なし）
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仲介手数料：不要（管理会社直接契約）
【民泊適正評価】
良い点（強み）
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1階路面で視認性・アクセス良好（店舗兼民泊に最適）
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民泊・ホテル・転貸・ペット・外国籍契約すべて可
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仲介手数料不要・敷金ゼロで初期費用が抑えられる
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広さ123㎡あり、複数客室・共用スペースの設計が可能
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石垣市中心部（730交差点付近）に近く観光拠点に最適
悪い点（弱み）
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スケルトン渡しのため内装費用が高額（300〜600万円想定）
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築47年で外観・配管などの老朽化リスクあり
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駐輪場なし
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駐車場は台数制限あり
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契約条件により礼金や保証金の増額の可能性あり
【契約前に確認すべきポイント】
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民泊用途が正式に契約書上で明記されるか
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消防法適合（自動火災報知器・避難経路・非常照明設置）
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給排水・トイレ・空調の新設可否（スケルトンのため）
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改装・看板設置・排気ダクトの可否
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騒音・振動規制（深夜営業の有無）
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ペット・転貸時の追加条件
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2年未満解約時の違約金条件
【石垣島中心部の民泊稼働率】
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平均稼働率：60〜75％（石垣市中心エリア）
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平均宿泊単価：1泊15,000〜20,000円
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ピーク期：GW・夏休み・年末年始は稼働率90％超
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オフシーズン：11〜2月は40〜50％程度
【民泊運営シミュレーション】
前提条件：
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稼働率：60％
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平均宿泊単価：18,000円
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1泊清掃費：4,000円
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OTA手数料：15％
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光熱費・水道・Wi-Fi：月30,000円
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年間経費（消耗品・保険等）：200,000円
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内装初期投資：400万円（5年償却）
試算結果：
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年間売上：3,942,000円（18,000円 × 365日 × 0.60）
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年間経費：
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家賃：1,920,000円
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光熱費等：360,000円
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清掃費：876,000円
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OTA手数料：591,000円
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その他経費：200,000円
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内装償却費：800,000円
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合計：3,847,000円
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年間利益：約95,000円（微益）
結論：
初期投資を抑えられれば黒字化可能。
内装費を削減し、宿泊単価を20,000円以上にできれば年間150〜200万円の利益も視野に入る。
【利益を高めるための工夫】
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1フロアを「個室＋共有スペース型」にして複数予約を取る
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飲食店やショップとの複合運営（カフェ民泊など）
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無人チェックイン＋清掃自社管理で人件費削減
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外国人旅行者・長期滞在者向けマーケティング強化
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石垣市内の観光体験（ダイビング・離島ツアー）連携
【まとめ】
「石垣大川ビル1F」は、
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民泊・ホテル・店舗など多用途で活用できる希少な1階物件。
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初期改装コストは高いが、柔軟な契約条件と好立地でポテンシャルは大きい。
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民泊専門ではなく「宿＋体験」「宿＋店舗」など、
複合型事業としての展開に最も適した物件といえる。
石垣島中心街で拠点を構えたい方、
小規模ホテルや店舗付き宿泊事業を始めたい方にとって、
検討する価値のある物件です。