物件情報
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物件URL：
https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/37204/6986319183/50107034/x06986319183.html -
用途：貸店舗・事務所
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所在地：香川県善通寺市稲木町
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最寄駅：JR土讃線 金蔵寺駅 徒歩4分
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面積：40.76㎡
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築年月：2022年7月（築約3年4ヶ月）
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賃料：月額 88,000円（管理費等なし）
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礼金／敷金：1ヶ月／2ヶ月
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保証金等：なし
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契約期間：3年
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駐車場：3台以上分あり（無料扱い）
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設備：給湯、トイレ、室内洗濯機置場、シャワー、プロパンガス
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特記備考：店舗ロフト付きデザイナーズ仕様。物件備考に「民泊事業等にもおすすめ」と明記。駅近・駐車場ありの物件との紹介。賃貸保証加入要（初回賃料100％、次年度以降10％継続保証料）
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用途地域：無指定（用途制限なしの可能性）
民泊適正評価
この物件を「宿泊用途（民泊・簡易宿所）」に転用する可能性を、強み・リスクの観点で評価します。
強み・メリット
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駅近・徒歩4分という立地
交通利便性が高く、宿泊利用者にとっては魅力。徒歩アクセス重視層や鉄道利用者には訴求力あり。 -
築浅・状態が良好
築3年程度と新しいので、構造・設備の信頼性が比較的高く、初期メンテナンスコスト抑制が期待できる。 -
駐車場3台以上確保可能
地方で自動車利用が前提になるケースも多いため、駐車スペース完備は大きな強み。 -
ロフト付き・デザイン性
デザイナーズ仕様やロフト活用が差別化要素になりえる。宿泊客に独自性を訴求できる。 -
物件紹介上で「民泊事業等にもおすすめ」と明記されている
貸主側もある程度宿泊用途の可能性を意識している可能性があるため、転用交渉しやすさに若干の含みがあるかもしれない。
弱み・リスク・課題
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用途変更・法令適合性リスク
現行契約が「店舗・事務所」用途であることから、宿泊用途（居住＋宿泊）の用途変更、建築用途変更届出、消防法適合、建築基準法適格性などの手続きがハードルとなる可能性。 -
防火・避難設備対応
宿泊施設として営業するには、防火区画、避難経路、スプリンクラーや消火設備などの安全対策が必要となることが多い。元々店舗仕様で設計されていれば改修コストが発生する可能性高。 -
稼働需要とのミスマッチ
善通寺市は観光需要が高い町とはいえ、集客力エリアかどうかは慎重に判断が必要。特に平日や閑散期に空室になりやすい可能性。 -
面積小さめ
40.76㎡という面積は1室貸切型民泊としては十分とはいえ、客室数を複数とるには限界。稼働率のボラティリティが大きくなる。 -
運営コスト負荷
清掃、消耗品、光熱費、施設維持コスト、保険等が発生する。ただし築浅ゆえに設備故障リスクは低めかもしれない。 -
賃料水準
88,000円という固定支出が重荷となる可能性。宿泊収益でこれを十分にカバーできるかが鍵。 -
条例・地域規制
香川県では住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、年間提供日数の上限や条例制限がある。無許可営業は罰則対象。 香川県公式ホームページ+1
また、香川県の条例では、住居専用地域での営業時間制限、近隣説明義務、標識設置義務などがある可能性。 民泊navi
契約前に確認するポイント
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用途地域・建築用途確認
その土地・建物の用途地域や建築用途規制を調べ、宿泊用途転用可能かどうかを市役所・建築担当部署で確認。 -
建物設計図書・建築確認証・用途指定
もともと店舗として認可された建築確認証・図面を確認し、宿泊用途に適応させる際の改修要件を把握。 -
消防法・防火設備条件
宿泊施設に必要な防火区画、避難通路、消火設備、非常灯、スプリンクラーなどの要件確認。 -
改修コスト見積もり
用途変更・防火改修・内装工事・設備工事コストを見積もっておく。 -
賃貸契約条項の柔軟性
用途変更可否、改装許可、契約解除条項、敷金償却条件、期間更新条件などを交渉。 -
保険・損害賠償対応
宿泊施設として利用する際の賠償リスクをカバーする保険の可否と保険料見積もり。 -
近隣環境・騒音・日照・眺望
寝室環境や静けさ、騒音リスク、隣地建物との距離感など現地確認。 -
収益シミュレーションの妥当性チェック
複数稼働率パターンや客単価パターンでシミュレーションを当てはめ、耐性を確認。 -
営業許可・届出要件
香川県内で民泊営業・簡易宿所営業等を行う際の許可・届出要件を保健所・行政当局で確認。 RILG+3つなぐ法務事務所+3香川県公式ホームページ+3
周辺地域の平均稼働率
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四国全体の宿泊施設（ホテル・旅館含む）の客室稼働率（年間ベース）は 51.3％ と報じられています。 国土交通省道路局
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香川県の宿泊施設稼働率（ホテル・旅館などを含む）では、2023年時点で 52.6％ の統計データがあります。 農林水産省
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また、県内では12月の月次では 52.4％ の稼働率が観測されています。 かがわ経済ニュース｜経レポオンライン
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都道府県別ランキングで香川県の客室稼働率は約 65.0％ とされるデータもあり、比較的高水準で推移しているという見方もあります。 都道府県市区町村
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ただし、これらはホテル・旅館等を含む宿泊施設全体の数字であり、個別民泊施設がこれだけの稼働を確保できるかどうかは、立地・集客力・運営力次第で大きく変動します。
保守的に見て、この物件を民泊運営する場合の平均稼働率仮定は 35～45％ あたりが妥当な想定レンジでしょう。
運営した場合の想定年間利益（365日ベース・稼働率40％想定）
前提条件
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年間365日営業可能と仮定
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稼働率仮定：40％ → 利用日数 = 365 × 0.40 = 146日
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平均宿泊単価：1泊 12,000円（デザイナーズ仕様・駅近・差別化を期待）
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清掃・消耗品費：1泊あたり 2,500円
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管理代行手数料：売上の20％
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光熱費・通信・保険等：年間 80,000円
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修繕・維持管理費：年間 40,000円
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雑費・予備費：年間 20,000円
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賃料支払い：年間 88,000 × 12 = 1,056,000円
売上および支出見積もり
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年間宿泊売上 = 146 × 12,000 = 1,752,000円
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清掃・消耗品費 = 146 × 2,500 = 365,000円
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管理代行手数料 = 1,752,000 × 0.20 = 350,400円
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光熱・通信・保険等 = 80,000円
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修繕維持管理費 = 40,000円
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雑費・予備費 = 20,000円
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賃料支払い = 1,056,000円
収支表（概算）
| 区分 | 金額（円） |
|---|---|
| 年間宿泊売上 | +1,752,000 |
| － 清掃・消耗品費 | −365,000 |
| － 管理代行手数料 | −350,400 |
| － 光熱・通信・保険等 | −80,000 |
| － 修繕・維持管理 | −40,000 |
| － 雑費・予備費 | −20,000 |
| － 賃料支払い | −1,056,000 |
| 年間純利益／損益 | −159,400円（赤字） |
この想定ではわずかに赤字となります。ただし、運営工夫や単価引き上げ、稼働率改善、コスト圧縮を行えば黒字化の可能性もあります。
以下は改善シナリオの一例です。
改善シナリオ例
仮に、「稼働率 50％、平均単価 15,000円、手数料 15％」という前提で再算定すると：
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利用日数 = 365 × 0.50 = 182.5日 → 182日
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年間売上 = 182 × 15,000 = 2,730,000円
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清掃費 = 182 × 2,500 = 455,000円
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管理代行手数料 = 2,730,000 × 0.15 = 409,500円
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光熱他 = 80,000円
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修繕維持 = 40,000円
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雑費 = 20,000円
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賃料 = 1,056,000円
収支 = 2,730,000 − (455,000 + 409,500 + 80,000 + 40,000 + 20,000 + 1,056,000) = 669,500円 の黒字
このように、差別化できる単価設定と高稼働率確保ができれば利益を出す余地はあります。
改善・収益化のアイデア
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高付加価値化とブランディング
デザイナーズ仕様を活かし、テーマ性（アート、和モダン、インダストリアルなど）を打ち出す。写真映えやSNS拡散性を重視して客単価アップを図る。 -
可変料金戦略
閑散期・平日割引、連泊割引、直前割引、長期滞在プランなど導入し、稼働率を底上げ。 -
プラットフォーム複数掲載・予約導線強化
Airbnb、Booking.com、楽天トラベル、地域観光サイト等複数チャネルを活用して露出を増やす。 -
付加サービス導入
レンタル自転車、送迎サービス、地元体験ツアー手配、朝食提供、荷物預かりなどで収入を拡張。 -
運営コスト最適化
清掃業者見直し、清掃効率化、光熱費節減（LED交換、断熱強化など）、消耗品コスト削減。 -
自主管理併用
代行手数料を抑えるため、チェックイン／チェックアウト対応や簡易清掃を自分で行う部分を持つ。 -
地域連携・提携強化
善通寺・琴平界隈の観光施設、飲食店、体験業者と提携して宿泊者に特典・割引を提供し、顧客誘導。 -
複数部屋運用または複棟運営
将来的に近隣物件を取得して複棟運営し、清掃や広告を共通化してスケールメリットを狙う。 -
トライアル運営と段階拡張
最初は小規模運営で市場反応を見ながら徐々に拡張。最初から高稼働率前提で無理をしない運用。