■ 物件情報
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所在地：大阪府大阪市此花区春日出南2丁目
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最寄駅：阪神なんば線「千鳥橋駅」徒歩11分
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家賃：132,000円（税込）
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敷金／礼金：なし／なし
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構造：鉄骨造3階建
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間取り：4LDK（室内面積 約83㎡）
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築年数：約41年
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状況：現状渡し（床の損傷あり、リフォーム必須）
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周辺施設：ユニバーサルスタジオジャパン 約2.5km、セブンイレブン徒歩3分、スーパー「ラムー此花店」徒歩8分
■ 民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 立地 | ★★★★☆ | USJエリアに近く、観光需要は安定。 |
| 交通アクセス | ★★★★☆ | 駅から徒歩圏、バスや自転車での移動も便利。 |
| 建物状態 | ★★☆☆☆ | リフォーム必須。現状では使用不可。 |
| 初期費用 | ★★★★★ | 敷金・礼金・仲介料なしで低コスト開始可。 |
| 民泊適正 | ★★★★☆ | 広さ・間取りともにグループ旅行に最適。 |
| 収益性 | ★★★★☆ | 改装次第で高利回り可能。 |
■ 契約前に確認するポイント
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リフォーム費用の見積もり
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床の穴や内装の損傷があるため、DIYか業者施工かでコスト差が大きい。
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目安：50〜100万円（フルリフォームの場合）
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消防・旅館業法対応
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民泊運用を行う場合、簡易宿所許可が必要。
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消火器・火災報知器などの設備要件を確認。
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近隣住民との関係性
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此花区は住宅地が多く、騒音・ゴミ問題には配慮が必要。
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管理・清掃体制
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運営代行会社を利用するか、自主管理にするか事前に検討。
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■ 周辺地域の平均稼働率
AirDNAなどの民泊データによると、
此花区（USJエリア含む）の平均稼働率は 約70〜80％ と高水準を維持しています。
1泊あたりの平均宿泊単価は 約13,000〜16,000円。
特に週末・大型連休はほぼ満室となる傾向があります。
■ 民泊運営シミュレーション
【前提条件】
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家賃：132,000円／月
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リフォーム費用：80万円（初期費用として計上）
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家具・家電・Wi-Fi導入費：20万円
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合計初期投資：100万円
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1泊単価：14,000円
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稼働率：70％（月21泊）
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運営代行手数料：20％
【年間収支試算】
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間売上（14,000円 × 21泊 × 12ヶ月） | 約352万円 |
| 家賃 | 約158万円 |
| 運営・清掃費（売上の20％） | 約70万円 |
| 光熱費・その他 | 約20万円 |
| 年間純利益 | 約104万円 |
→ 初期投資100万円に対して、実質利回り約100％
→ 投資回収期間：1年以内も可能
■ 改善のアイデア（利益向上策）
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内装テーマ化：「USJまで15分のファミリー宿」「大阪観光拠点の和モダンハウス」など明確なコンセプトを設ける。
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多言語対応ガイドブックの設置（英語・韓国語・中国語）
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グループ向け設備：大きめのダイニングテーブル、2台以上のベッド、無料駐輪スペースなどを強化。
■ まとめ：USJ需要を取り込む「現状渡し×自由設計」民泊物件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 家賃 | 13.2万円 |
| 初期投資 | 約100万円（リフォーム＋家具） |
| 年間利益 | 約100万円 |
| 想定利回り | 約100％／年 |
| 稼働率 | 約70％ |
| 投資回収期間 | 約1年 |
大阪市内・USJ近接エリアでこの条件の民泊可物件は極めて希少。
リフォームの手間はかかるものの、**低リスクで高収益が狙える「自由設計型民泊」**として、非常に魅力的な選択肢です。