■物件情報
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所在地：千葉県山武市松尾町山室
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交通：JR総武本線「松尾駅」から徒歩約6,300m（車約10分）
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賃料：月額39万円
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敷金・礼金：各1ヶ月
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構造：鉄骨造2階建
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使用部分面積：944.35㎡
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土地面積：1,711㎡
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築年月：1986年10月（築39年）
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設備：バス・トイレ別、シャワー、給湯、冷蔵庫、ベッド、駐車場あり（無料）
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特記事項：フリーレント1ヶ月あり、寮・民泊など多用途利用可能
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■民泊適正評価
立地評価：★★☆☆☆（2/5）
最寄駅から6kmとアクセスが悪く、観光目的の民泊には不向き。ただし車利用者や団体利用なら許容範囲。
建物・設備評価：★★★☆☆（3/5）
築年数は39年と古いが、トイレ・風呂別、給湯などの基本設備は整う。大規模団体に対応できる面積が強み。
収益性評価：★★★☆☆（3/5）
家賃は面積の割に安く、改装費を抑えれば収益化の余地あり。宿泊単価設定次第で黒字化も可能。
■契約前に確認するポイント
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建物のコンディション
築39年のため、配管・電気系統・防火設備の状態を必ず確認。消防法に準じた改修が必要な場合もあります。 -
許認可の取得可否
山武市では旅館業・簡易宿所の許可が必要。用途地域や周辺住民への配慮も含め、事前に保健所へ相談を。 -
駐車場利用の範囲確認
「無料駐車場あり」とあるが、台数や敷地の境界を確認しないと後トラブルのもとになります。
■周辺地域の平均稼働率
千葉県山武市および九十九里町周辺の民泊稼働率は約55〜65％（AirDNA・自治体データ推計）。観光需要が高い九十九里浜沿岸部では70％を超える物件もありますが、内陸の松尾エリアでは実質60％前後が現実的です。
■運営した場合の想定年間利益
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平均宿泊単価：12,000円／泊（15〜20名の団体貸切想定）
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稼働率：60％（約219泊／年）
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年間売上：約262.8万円
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年間賃料：468万円（39万円×12ヶ月）
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清掃・光熱・維持費：約120万円
→ 年間収支：▲325万円（赤字）
このままでは民泊単体での収益化は厳しいですが、多目的運用での黒字化は十分可能です。
■想定利益が低い場合の改善アイデア
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合宿施設・企業研修施設として貸出す
スポーツ団体や企業研修用途なら、1回あたり数十万円の利用料も見込めます。 -
外国人技能実習生向け寮への転用
長期契約で安定収入を確保。オーナーの運営負担も軽減できます。 -
キャンプ・農泊体験付きの地域交流型民泊
山武市は自然豊かで農業体験や九十九里観光との連携が可能。体験プログラムを付加価値化することで単価を上げられます。 -
DIYによる改装で魅力アップ
築古物件のため、内装を自分で改修し「レトロ合宿所」「古民家リノベ宿」などコンセプト型宿泊施設としてブランディング可能。
■まとめ
山武市松尾町のこの一括貸アパートは、広さと安さが最大の魅力です。
一方で、立地の不便さと築年数の古さが最大の課題。通常の観光民泊では採算が合いませんが、合宿・寮・企業利用など長期滞在型運用なら十分に活かせる物件です。
特に、九十九里浜や成田空港にアクセスできる立地を活かし、「地方型宿泊＋体験型サービス」を組み合わせることで、収益化の可能性が広がります。