物件情報
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所在地：大阪府大阪市西成区梅南１丁目
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交通：地下鉄四つ橋線「花園町駅」徒歩2分、南海高野線「萩ノ茶屋駅」徒歩6分、阪堺線「今船駅」徒歩7分
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間取り：7LDK（洋7.5・6.4・5.7・5.5・5・4.5・4.1、LDK10.4）
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専有面積：121.1㎡
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築年月：2015年5月（築10年6ヶ月）
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建物構造：木造3階建
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賃料：25万円（管理費なし）
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敷金／礼金：なし／50万円
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駐車場：近隣18,000円
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設備：バス・トイレ別、洗面所、システムキッチン、カウンターキッチン、対面式キッチン、室内洗濯機置場、温水洗浄便座、フローリング、バルコニー、CATV、全居室洋室、都市ガス
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備考：ペット相談可、二人入居可、民泊利用可能
民泊適正評価
良い点
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駅徒歩2分と好立地で、観光やビジネス利用者の集客に有利
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築浅で設備充実、7LDKの広々間取りで大人数や家族旅行に適する
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全居室洋室で快適な居住空間を提供可能
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ペット相談可、二人入居可など柔軟な運営が可能
悪い点
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家賃25万円＋敷金50万円と高額で、運営コストが大きい
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駐車場が別料金で近隣のみ（18,000円/月）
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民泊条件に諸条件変更があるため、運営時に制約が発生する可能性
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7LDKは大人数向けのため、稼働率が低い場合は収益性に影響
契約前に確認するポイント
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民泊登録や運営条件の詳細確認
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高額家賃・敷金を考慮した収益シミュレーション
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駐車場契約や利用条件の確認
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防犯・セキュリティ体制や近隣の騒音状況
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設備や内装の使用状況、メンテナンス履歴
周辺地域の平均稼働率
西成区は大阪市内でも観光・ビジネス両方で利用可能ですが、民泊としての稼働率は50%前後が現実的です。繁忙期（GW・夏休み・年末年始）で稼働率は高くなるものの、閑散期は集客に工夫が必要です。
運営した場合の想定年間利益（1泊20,000円計算）
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月間稼働日数：15日（50%稼働）
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1泊料金：20,000円（7LDK貸し切り想定）
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月間収入：20,000円 × 15日 = 300,000円
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年間収入：300,000円 × 12ヶ月 = 3,600,000円
年間経費（概算）
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賃料：25万円 × 12ヶ月 = 3,000,000円
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光熱費・消耗品：月4万円 × 12ヶ月 = 480,000円
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清掃費：1回10,000円 × 12回 = 120,000円
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保険・税金等：年間20万円
年間支出合計：3,820,000円
年間利益：3,600,000円 − 3,820,000円 = −220,000円（赤字）
利益改善のアイデア
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価格戦略：宿泊料金を変動制にして繁忙期に高めに設定
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長期滞在プラン：ビジネスや長期旅行者向けの割引プラン導入
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マーケティング強化：SNS・民泊サイトでの宣伝、グループ向けパッケージ提供
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施設の差別化：家具や内装を魅力的に整え、少人数でも快適に泊まれる工夫
駅近・築浅・広々間取りの条件が揃う「梅南１丁目戸建」は、大人数向け民泊に適しています。しかし、1泊20,000円で運営すると家賃負担が重く、現状では赤字になる可能性が高いため、価格や集客戦略の工夫が不可欠です。
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