民泊物件  ·  07日 10月 2025

岡山県久米郡美咲町【民泊OK・DIY可】1000坪超え古民家で目指す高収益と、広大すぎるゆえの初期投資リスク

物件情報

 

  • 参照URL: 1000坪超え・民泊DIY可古民家物件情報

  • 所在地: 岡山県久米郡久木253-1

  • アクセス: JR津山線 - 誕生寺駅（徒歩距離不明、車移動が必須の立地と推測）

  • 賃料: 家賃55,000円 / 管理費0円

  • 敷金/礼金: 敷金2ヶ月分 / 礼金なし

  • 間取り/面積: 4LDK以上 / 建物311.86㎡（約94坪）、土地1000坪超え

  • 特記事項: 蔵と離れ付き、民泊事業・お仕事での使用OK、DIY可、ペット多頭飼い可、五右衛門ぶろと普通のお風呂あり。

  • 築年数: 表示より古い（築年不詳）

 

民泊適正評価

 

 

いい点（メリット）

 

  • 圧倒的な低コストと高ポテンシャル: 家賃5.5万円は建物の規模に対して破格であり、ランニングコストが極めて低いです。

  • 高単価設定が可能: 蔵、離れ、1000坪の庭、五右衛門ぶろといった要素は非日常体験として価値が高く、一棟貸しで高単価（5万円/泊程度）を設定できます。

  • 自由度の高さ: DIY可、ペット多頭飼い可という条件は、施設コンセプトの自由度を高め、ペット同伴客というニッチ市場を独占できます。

  • 多用途運営: 民泊だけでなく、シェアハウス、イベントスペース、犬のしつけ教室など、多様な収益源を確保しやすいです。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 立地の不便さと集客難: JR誕生寺駅周辺という地方立地は、高い稼働率を維持するのが非常に難しいです。集客は車での移動が前提となり、ターゲット層が限定されます。

  • 初期修繕費と時間: 築年数が古く建物が巨大なため、民泊の基準を満たすための初期DIY・修繕には多大な時間と費用がかかります。これが事実上の最大の初期投資となります。

  • 維持管理の労力と費用: 建物311㎡、土地1000坪超えという規模は、清掃、庭の管理、建物の保守に膨大な労力と外部委託費用がかかり、運営コストを圧迫します。

  • 敷金が高い: 家賃は安いですが、敷金として**家賃2ヶ月分（11万円）**が発生します。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊許可の条件と現状: この物件で民泊を行う場合、旅館業法や住宅宿泊事業法のどちらで届出が可能か、また、築年数が古いゆえに消防法や建築基準法上の改修が必要な箇所がないかを専門家と自治体に確認してください。

  2. インフラの状況: 古民家では、水道管、電気配線、浄化槽（下水道が整備されていない場合）などのインフラが老朽化している可能性が高く、これらの修繕・交換が必要な場合の費用負担を貸主と明確に確認してください。

  3. DIYの範囲: DIYで内装や水回りをどこまで自由に変更して良いか（特に五右衛門ぶろの取り扱いなど）を明確に書面で取り交わし、退去時の原状回復義務についても合意しておく必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

久米郡美咲町周辺は観光客の流入が限られているエリアですが、個性的な古民家一棟貸しはニッチな需要を掘り起こす可能性があります。立地の不便さを考慮し、地方の古民家民泊の平均的な数字を設定します。

  • 現実的な平均稼働率（地方古民家想定）: 35%

 

運営した場合の想定年間利益

 

年間固定費の安さ（66万円）と、古民家の個性を活かした高単価設定（50,000円/泊）で試算します。

  • 年間固定費（賃料など）: 660,000円

  • 年間売上（稼働率35%）: 6,400,000円

  • リスティング手数料: 約1,600,000円（売上の25%と仮定）

  • 清掃委託費（大規模）: 約1,536,000円（128泊×12,000円と仮定）

  • 年間純利益（光熱費・保険・税金・DIY費用前）: 約2,604,000円

【利益評価】

この物件は、「家賃が安すぎる場合は運営しても利益が出にくい」という懸念を打ち消し、年間250万円以上の高い収益性が見込めます。最大の難関は初期のDIY・修繕費用と労力ですが、これがクリアできれば、ランニングコストが安いため安定した利益をもたらします。立地が不便な分、この圧倒的な低家賃と高い付加価値で集客の難しさを補う戦略が有効です。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

高い収益性をさらに確実なものにするため、立地の弱さをカバーするアイデアは以下の通りです。

  1. 高付加価値コンセプトの徹底:

    • 多頭飼い特化型リゾート: 1000坪の庭をドッグランやペット専用の設備に改装し、「犬連れ専用の古民家」として特化します。ペット料金を設定し、客単価をさらに引き上げます。

    • 体験型宿泊: 五右衛門ぶろ、DIYスペース、広大な庭を活かし、農泊体験、キャンプ、イベント利用など、宿泊以外の用途で収益を得られるようにします。

  2. 周辺地域との連携:

    • 地域イベントとの連動: 地元のお祭りやイベント（例：誕生寺周辺の観光）の時期に合わせて料金を大幅に引き上げ、短期的に高稼働を狙います。

    • 送迎・ツアーサービス: 誕生寺駅からのアクセスを補うため、周辺観光地への送迎サービスや地域独自のツアーをオプションとして提供し、利便性を高めます。

  3. 効率的な清掃・維持管理:

    • 清掃のセルフ＆パート化: 広大なため全てを外部委託すると高コストになるため、庭の管理や簡単な清掃をオーナーが行い、専門清掃のみ外部委託するなど、効率的な清掃体制を構築します。

カテゴリ： chugoku, okayama