民泊物件  ·  07日 10月 2025

大阪市住之江区【民泊可・6LDK戸建】家賃24万円の超大型物件は高収益か？投資回収シミュレーションとリスク分析

物件情報

 

  • 参照URL: 6LDK戸建・民泊事業利用可物件情報

  • 所在地: 大阪市住之江区新北島

  • アクセス: 住之江公園駅 徒歩9分（大阪メトロ四つ橋線・ニュートラム）

  • 賃料: 家賃240,000円 / 管理費0円

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り/面積: 6LDK / 106㎡

  • 構造/築年数: 戸建て / 築40年

  • 主な特記事項: 民泊、グループホーム、事業利用可、初期費用は火災保険と保証会社費用のみ。短期解約金、退去時クリーニング費用あり。

 

民泊適正評価

 

 

いい点（メリット）

 

  • 立地の優位性: 大阪市内に位置し、駅徒歩9分という利便性の高さは、高い稼働率を支える基盤となります。

  • 圧倒的な収容力: 6LDK（106㎡）という規模は、大阪の民泊市場で最も需要が高い**大家族やグループ客（12名～15名程度）**に最適で、高単価を設定できます。

  • 初期費用が安い: 敷金・礼金なしは、初期の設備投資に資金を集中させられるため、事業開始時のハードルが低いです。

  • 用途の多様性: 民泊だけでなく、グループホームやシェアハウス、事業所など、万が一民泊事業がうまくいかなかった場合の出口戦略を多角的に検討できます。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 賃料の高さ: 月額24万円は、地方物件と比較して固定費リスクが非常に高いです。繁忙期と閑散期の収益差が激しい場合、閑散期に赤字に転落するリスクがあります。

  • 築40年のリスク: 築40年という築年数は、水道管・ガス管などの設備の老朽化が懸念されます。民泊開始前の改修費用や、運営中の突発的な修繕費用が高額になるリスクを考慮する必要があります。

  • 競合の存在: 住之江公園駅周辺は、関空からのアクセスが良く、難波・USJ方面への移動も便利なため、すでに多くの民泊物件やビジネスホテルが存在し、競争が激しいエリアです。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊事業の許認可: 築年数が古い戸建ての場合、民泊（住宅宿泊事業法）に必要な消防法や建築基準法の要件を満たすための改修費用（火災報知器の設置、避難経路の確保など）を事前に見積もることが必須です。

  2. 短期解約金・クリーニング費用: 「短期解約金」と「退去時クリーニング費用」の具体的な金額と、解約期間の条件を書面で確認してください。事業の撤退・継続を判断する際の重要なコストとなります。

  3. 水回りの設備状態: 築40年の6LDKで12名以上の宿泊を想定する場合、水回りの数（トイレ、浴室）と給湯能力がゲストの利用に耐えうるか（特に朝晩の集中利用）、現地の内覧で確認が必要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市内の民泊稼働率は平均60%〜70%と高水準です。住之江区は主要観光地（難波・USJ）へのアクセスが良好であるため、大規模物件であれば高い稼働率が期待できます。

  • 現実的な平均稼働率（大阪市大規模戸建想定）: 70%

 

運営した場合の想定年間利益

 

6LDKで定員12名を想定し、一棟貸しの中級～高単価設定で試算します。

  • 想定宿泊単価（一棟貸し）: 35,000円/泊

  • 年間固定費（賃料など）: 240,000円 × 12ヶ月 = 2,880,000円

  • 年間稼働日数（稼働率70%）: 365日 × 0.70 ≒ 255日

  • 年間売上: 35,000円/泊 × 255日 = 8,925,000円

  • リスティング手数料: 約2,231,250円（売上の25%と仮定）

  • 清掃委託費（大規模）: 約1,530,000円（255泊 × 6,000円と仮定）

  • 年間純利益（固定資産税・保険・光熱費前）: 約2,283,750円

【投資回収期間の評価】

この試算に基づくと、家賃が高額であるにもかかわらず、高稼働と高単価により年間約228万円の純利益が見込めます。民泊事業開始に必要な初期費用（家具、家電、リネン類、軽微な改修費など）を350万円と仮定した場合、投資回収期間はわずか約1.5年となります。これは非常に優れた投資効率を示しており、大阪市内の大規模民泊物件としてのポテンシャルは極めて高いと評価できます。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

高い収益性をさらに追求し、リスクを軽減する戦略は以下の通りです。

  1. ターゲット特化による単価最大化:

    • USJ特化型: USJや海遊館へのアクセスを前面に押し出し、ファミリー層やグループ客向けのテーマパーク特化パッケージを提供し、競合と差別化します。

    • 長期滞在需要の取り込み: 長期滞在者向けの割引プランを提供し、特に閑散期に稼働率を安定させ、固定費（家賃24万円）の負担を軽減します。

  2. 設備投資による付加価値向上:

    • エンタメ設備: 6LDKの広さを活かし、ゲーム機や大型プロジェクター、BBQ設備など、グループ客向けのエンタメ設備を充実させ、宿泊単価をさらに引き上げます。

  3. 光熱費の管理:

    • 築古物件の課題である光熱費高騰を避けるため、省エネ型エアコンへの交換やLED照明の導入など、水際でのコスト管理を徹底し、利益率を向上させます。

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