物件情報
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所在地: 埼玉県さいたま市南区大字広ヶ谷戸
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アクセス: JR武蔵野線 東浦和駅 徒歩1900m（約24分）
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賃料: 22.8万円（管理費なし）
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敷金/礼金: 1ヶ月 / なし（ペット飼育時は敷金2ヶ月）
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間取り/面積: 4LDK / 87.85㎡
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構造/築年数: 木造2階建 / 築28年1ヶ月
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主な特記事項:
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民泊可、転貸可、事務所使用可
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2025年9月内装全面リフォーム済み
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フリーレント2ヶ月付き
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駐車場2台分無料
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更新料：新賃料の1ヶ月分
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事業用は消費税別途（家賃22.8万円＋税）
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- https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/11108/6987917676/00272308/x06987917676.html
事業適正と高額家賃のリスク
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物件の強み（ポテンシャル）:
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**4LDK（87.85㎡）の広さがあり、都心近郊で希少な大人数（8名〜10名）**の宿泊需要を取り込めます。
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内装リフォーム済みのため、改修費をかけずにすぐに事業をスタートできます。
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高額家賃のリスク:
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家賃が**22.8万円（事業用は税込約25.1万円）**と高いため、民泊新法（年間180日上限）の稼働率では採算が合わず、年間約42.5万円の赤字になる可能性が高いです。
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東浦和駅から遠いため、観光客よりも車での移動を前提とした層や、さいたま市周辺の長期出張者をターゲットにする必要があります。
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成功のための戦略（ハイブリッド運用）
この高額家賃の物件で利益を出すには、**「転貸可」**の特性を最大限に活かし、稼働日数を増やす戦略が必須です。
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旅館業法（簡易宿所）の許可取得:
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180日上限を撤廃し、年間を通して運営することで、高額な家賃を回収します。
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許可を取得し、稼働率50%（年間182日）で運営できれば、年間約123万円の純利益が見込めます。
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ハイブリッド転貸運用（ローリスク）:
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固定費回収: 4LDKをマンスリーマンションとして設定し、月額30万円ほどで長期出張者や企業の研修向けに転貸し、まず固定費（家賃25.1万円）を確実に回収します。
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高収益化: イベント開催時や週末だけを民泊（簡易宿所）として運営し、1泊35,000円ほどの高単価で短期集客を行います。
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フリーレントの活用:
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付与されたフリーレント2ヶ月の期間を使い、内装の最終チェック、消防法適合化工事、および旅館業の許可申請手続きを完了させ、実質家賃負担なく事業を立ち上げる準備を整えるべきです。
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