物件情報
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所在地: 島根県松江市東本町１丁目73（アークビル）
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アクセス: JR山陰本線 松江駅 徒歩17分、バス停「栄橋」徒歩3分
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総固定費（月額・光熱費ネット込）: 42,576円
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（賃料29,000円 + 管理費3,000円 + 定額光熱費等10,000円 + 月額保証料等）
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし / 保証金なし
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間取り/専有面積: 1R / 12.15㎡
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建物種別/築年数: マンション（鉄骨造6階建） / 1980年10月築（築45年）
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特記事項: 民泊可、光熱費・ネット定額1万円/月、リノベーション物件、共用部に洗濯機・ミニキッチンあり、エレベーター、宅配ボックス。
民泊適正評価
総合適正評価：A+（低固定費、リスクゼロ化の最強ビジネスホテル代行モデル）
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立地/集客力：◎最高水準
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長所： 松江市の中心地に近く、飲み屋街や日赤病院（見舞い・付添い）へのアクセスが良い。ビジネスと観光の両需要を取り込めます。
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物件の魅力/差別化：◎非常に高い
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長所： リノベーション済み、インターネット無料、光熱費定額という点が、ゲストと運営者の両方にとって最大の魅力です。共用部の洗濯機・ミニキッチンは、長期滞在のビジネス客に響きます。
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収益性（リスク）：◎極めて高い
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長所： 光熱費の変動リスクがなく、敷金・礼金ゼロで初期投資が最小限です。総固定費が低い（売上の約31%）ため、閑散期でも赤字になりにくい構造です。
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運営リスク：〇比較的低い
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短所： 12㎡と狭いため、内装は工夫が必要です。しかし、オーナーが民泊を許可しているため、運営上のリスクは低いです。
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契約・運営の最重要戦略
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光熱費定額制の最大限活用:
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定額10,000円/月で光熱費が固定されるため、ゲストに対してエアコンやシャワーの利用制限を設ける必要がなく、高いレビューにつながりやすいです。この点を積極的にPRすべきです。
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ターゲットを絞ったブランディング:
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ターゲットを**「ビジネス・一人旅の高品質カプセルホテル代行」**と位置づけ、清潔感と機能性を徹底します。狭さを考慮し、シングル利用をメインとしてADRを安定させます。
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法的適合性の確認:
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築45年の物件のため、消防法や建築基準法が厳しくなる**簡易宿所（365日運営）の許可取得は難しい可能性があります。まずは民泊新法（年間180日制限）**で確実に許可を取り、収益を安定させる戦略を推奨します。
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想定年間利益（定額制・高稼働率運用）
低固定費と高立地を活かし、年間稼働率60%、ADR7,500円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 60%（365日 × 60% ≒ 219泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 7,500円
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想定年間売上: 1,642,500円
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年間固定費（賃料・光熱費定額等）: −510,912円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −246,375円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −300,000円
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想定年間利益: 585,213円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約58.5万円（月平均約4.9万円）であり、コンパクトな物件ながら、初期投資の低さと光熱費リスクのゼロ化により、非常に安定的で堅実な副収入が見込めます。地方都市での民泊事業として、最もリスクが少なく、再現性の高いビジネスモデルの一つと言えます。