物件情報
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物件名: レクシア西中島I
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所在地: 大阪府大阪市淀川区西中島４
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アクセス:
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地下鉄御堂筋線 西中島南方駅 歩4分
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阪急京都線 南方駅 歩5分
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地下鉄御堂筋線 新大阪駅 歩9分
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総固定費（月額）: 115,000円 + 8,500円 + 770円 ≒ 124,270円
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし（鍵代3.3万円のみ）
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間取り/専有面積: 1DK / 28.21㎡
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建物種別/築年数: マンション（7階建） / 2012年6月築（築14年）
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特記事項: 民泊相談可能、オートロック、エレベーター、バストイレ別、洗面所独立、内装リフォーム済。
民泊適正評価
総合適正評価：A（立地・設備が優れた、安定高収益型物件）
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立地/集客力：◎最高水準
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長所： 御堂筋線駅近かつ新大阪徒歩圏内は、大阪で最も安定したインバウンド・ビジネス需要を見込める立地です。
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物件の魅力/差別化：◎非常に高い
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長所： 築浅、**充実した設備（オートロック、独立洗面台、浴室乾燥機）**は、ゲストの快適性を高め、高いレビューとリピート率につながります。
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収益性（初期費用）：◎極めて高い
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長所： 敷金・礼金ゼロのため、家具家電の購入費に資金を集中でき、初期投資回収までの期間を短縮できます。
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運営リスク：〇比較的低い
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短所： 築浅物件のため、築古物件のような大規模修繕リスクは低いです。マンションの管理規約と民泊の適合性を確認することが重要です。
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契約・運営の最重要戦略
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「民泊相談可能」の詳細確認と契約:
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家賃11.5万円で民泊利用が可能なのか、賃貸借契約とは別に**民泊運営に関する書面での合意（特約）**を結ぶ必要があります。特に、運営時の騒音対策や、ゴミ出しルールについて明確にしておくこと。
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ターゲットの明確化とADRの最大化:
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ターゲットを「出張が多いビジネス客」と「関西観光の拠点とする少人数旅行者」に絞り、内装をシンプルかつ機能的に統一します。繁忙期（GW、年末年始、イベント開催時）にはADRを15,000円〜20,000円に引き上げるダイナミックプライシング戦略を徹底すること。
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初期投資の集中:
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浮いた初期費用を、高速Wi-Fiの設置、高品質な寝具、スマートロックなど、ゲストの利便性に直結する設備に集中投資し、高いレビューを獲得できる体制を整えます。
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想定年間利益（築浅・駅近の安定運用）
大阪の中心地アクセスと築浅の優位性を活かし、年間稼働率78%、ADR12,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 78%（365日 × 78% ≒ 285泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 12,000円
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想定年間売上: 3,420,000円
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年間固定費（賃料等）: −1,491,240円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −513,000円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −450,000円
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想定年間利益: 965,760円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約96.6万円（月平均約8万円）であり、賃貸型民泊としては初期費用の安さも相まって、非常に安定した利益が見込めます。家賃が売上の約43%を占めますが、立地と設備の良さから、稼働率のブレが少なく、長期的に安定したキャッシュフローを築くことが可能です。