物件情報
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所在地: 高松市前田東町
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アクセス: 琴電長尾線 高田駅 徒歩5分
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契約形態:
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民泊/旅館業利用時: 家賃65,000円 + 管理費7,000円 = 総固定費65,000円/月 (備考の「民泊の際は家賃65000円」を優先し、管理費は含むものとして計算)
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賃貸譲渡時（長期戦略として推奨）: 8年譲渡で70,000円/月
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初期費用（民泊時）: 礼金2ヶ月 + 初回保証費4万円
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間取り/専有面積: 4DK / 平屋戸建て（面積記載なし）
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建物種別/築年数: 平屋戸建て / 築年数記載なし（鉄筋と記載あり）
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特記事項:
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民泊可、旅館、簡易宿所可
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賃貸譲渡可（6年/8年）
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DIY歓迎、庭付き（ドッグラン可）、ペット可（多頭相談可）
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大家直取引（更新手続きなし）
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洗濯機、電子レンジ、IH、冷蔵庫など一部家電付き
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宿泊施設（旅館業）適正評価
総合適正評価：S（超低リスク・超高収益の多用途優良物件）
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立地/集客力：〇優位性あり
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長所： 琴電高田駅徒歩5分。高松市中心部へのアクセスが良好。瀬戸内国際芸術祭や四国八十八ヶ所巡りの需要も見込めます。
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物件の魅力/差別化：◎最高水準
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長所： 平屋、4DK、庭付き、一棟貸しという構造は、高松市内のホテルにはないファミリー・グループ層への決定的な強みとなります。ペット多頭飼い可は、特に犬連れの旅行客に極めて高いニーズがあります。
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収益性（固定費）：◎極めて高い
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長所： 旅館業として利用可能にもかかわらず、固定費は月額6.5万円と極めて低く、驚異的な利益率を確保できます。
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運営リスク：◎極めて低い
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長所： 戸建てのため、マンションのような騒音トラブルや管理組合の制限が少ないです。
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契約・運営の最重要戦略
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「賃貸譲渡（8年譲渡：70,000円/月）」での契約を推奨:
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民泊利用時の賃料65,000円に対し、8年で物件を資産として取得できる譲渡型賃貸はわずか5,000円の上乗せです。事業で得た利益で実質的に物件を無償取得できるため、この選択肢を最優先すべきです。
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旅館業法（簡易宿所）での許可取得:
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「旅館、簡易宿所」として利用可とあるため、年間365日運営が可能な旅館業法での許可を取得し、稼働率を最大限に高めるべきです。平屋戸建ては、消防法への適合改修も比較的容易です。
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ペット特化型の高付加価値運営:
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**「ペット多頭飼い可」「庭付き（ドッグラン）」**という差別化要素を最大限に活用し、ペット連れ旅行客に特化することで、ADRをさらに引き上げる（例：ペット清掃料金を別途徴収）。
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想定年間利益（旅館業・高付加価値運営）
低固定費を活かし、高付加価値の一棟貸しとして、年間稼働率50%、ADR25,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 50%（365日 × 50% ≒ 183泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 25,000円
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想定年間売上: 4,575,000円
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年間固定費（賃料等）: −780,000円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −686,250円
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運営雑費（清掃・消耗品、庭・ドッグラン維持費等）: −600,000円
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想定年間利益: 2,508,750円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約251万円（月平均約20.9万円）と、地方都市の戸建て物件としては非常に高水準です。賃料が売上の約17%に留まるため、利益率が極めて高く、旅館業法適合のための初期改修費用やDIY費用も、わずか数ヶ月で回収可能です。8年間の賃貸譲渡期間を通じて、この物件は約2,007万円の利益と無償取得した不動産という資産を同時に生み出す、稀に見る優良投資案件です。
ハイブリッド運用戦略
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閑散期（冬季など）の収益維持: 旅館業の空室期間や閑散期には、**「マンスリー利用（6ヶ月契約で100,000円/月）」**として提供することで、安定した固定収入（100,000円）を確保し、稼働率の波を平準化できます。
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**「事務所」「学生寮」「社員寮」**としても利用可能なため、ビジネス利用や生活保護受給者向けの低価格長期滞在も並行して提供し、収益機会を最大化すべきです。