物件情報
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所在地: 山口県下関市豊北町大字矢玉
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アクセス:
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土井ヶ浜まで車で5分（透明度抜群）
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角島まで車で15分（絶景スポット）
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道の駅 北浦街道 豊北まで車で8分
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賃料（月額）: 28,000円
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管理費・共益費: 0円
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総固定費（月額）: 28,000円
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし
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間取り/専有面積: 4DK / 一戸建て
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特記事項: 目の前が海、民泊使用可、家電一通り揃っている、ペット相談可、大家直取引（ゲストハウス運営経験者からの情報提供）。
民泊適正評価
総合適正評価：S+（民泊投資の理想形とも言える超絶優良物件）
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立地/集客力：◎最高水準
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長所： 角島・土井ヶ浜というキラーコンテンツへのアクセスが抜群。目の前が海というロケーションは、宿泊体験としての価値を極めて高くします。
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物件の魅力/差別化：◎最高水準
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長所： 4DKの戸建て一棟貸しで、家電付き。漁村でのスローライフ体験という、都市部では提供できない独自のコンセプトを確立できます。
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収益性（固定費）：◎極めて高い
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長所： 月額2.8万円という低すぎる固定費は、売上に対する固定費の割合を**わずか8%**に抑え、圧倒的な利益率を確保します。
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運営リスク：〇比較的低い
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短所： 週末の渋滞リスクと、漁村特有のコミュニティへの配慮が必要ですが、この収益性であれば、全てのリスクを許容できます。
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契約・運営の最重要戦略
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「民泊使用可」の詳細確認:
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民泊新法か、簡易宿所としての利用をオーナーが想定しているかを確認し、**長期的な運営（旅館業法）**に切り替えることへの合意を得ること。
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初期投資はコンセプト特化へ:
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敷金・礼金なし、家電付きで初期費用が抑えられるため、浮いた資金は**「漁村体験型」や「マリンアクティビティ対応」**の内装・設備（例：BBQ設備、釣り具レンタル、外のシャワーなど）への投資に充て、ADRを30,000円以上に引き上げることを目指します。
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コミュニティとの連携強化:
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「人情溢れる港町」という特徴を活かし、周辺の住民（おいちゃん、おばちゃん）と連携し、地元の海産物を提供するオプションや、漁業体験などのアクティビティを提供することで、ゲスト体験の質と満足度を向上させます。
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想定年間利益（高利益率・観光特化運用）
低固定費と高観光需要を活かし、年間稼働率55%、ADR20,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 55%（365日 × 55% ≒ 201泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 20,000円
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想定年間売上: 4,020,000円
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年間固定費（賃料等）: −336,000円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −603,000円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −500,000円
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想定年間利益: 2,581,000円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約258万円（月平均約21.5万円）であり、固定費の低さからくる利益率は圧倒的です。この収益性であれば、角島周辺の一棟貸し競争においても、価格を下げずにサービスで差別化する余裕が生まれます。初期投資をほとんどかけずに、これだけの高収益が見込める物件は、滅多に見つかるものではありません。