物件情報
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所在地: 大阪府大阪市茨田大宮3-7-21（鶴見区）
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アクセス: Osaka Metro長堀鶴見緑地線 門真南駅
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物件価格: 750万円（中古一戸建て）
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間取り/面積: 4LDK以上 / 58.17㎡ / 2階建
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特記事項: セカンドハウス・投資・民泊に最適です。
民泊投資適正評価
総合適正評価：S+（圧倒的な初期投資の安さが生むハイリターン）
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立地/集客力：〇優位性あり
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長所： 大阪中心部ではないものの、電車でのアクセスは確保されており、広めの一戸建て一棟貸しとして、中心部の狭いアパートでは満たせない大人数グループ需要を獲得できます。
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物件の魅力/差別化：◎最高水準
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長所： 大阪市内で750万円という物件価格は破格。郊外の戸建てであるため、騒音トラブルのリスクが低く、ゲストの満足度を高めやすいです。
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収益性（利回り）：◎極めて高い
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長所： 年間利益300万円に対し、物件価格が750万円という計算上の表面利回りは40.0%。仮に改修費を300万円投入しても、投資総額1,050万円に対して利回り28.6%という、常識破りの高収益が期待できます。
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運営リスク：〇比較的低い
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短所： 築年数やリフォームの程度が不明なため、購入前の建物検査（ホームインスペクション）は必須です。
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契約・運営の最重要戦略
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用途地域の確認と旅館業法（簡易宿所）の検討:
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大阪市は民泊規制が厳しいエリアもあるため、物件所在地が簡易宿所（旅館業法）の許可を取得できる用途地域であるかを確認し、365日運営を目指すべきです。民泊新法（年間180日制限）では、この高収益は達成できません。
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初期投資予算の設定と早期回収:
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物件価格750万円に対し、内装・設備のリフォーム費用を300万円以内に抑えることで、投資総額を1,050万円程度とし、約3.5年で初期投資を回収する目標を設定します。
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ターゲットを絞ったブランディング:
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「大阪の郊外でゆったり過ごす4LDKの一軒家」として、長期滞在のファミリーや、**ユニバーサル・スタジオ・ジャパン（USJ）**など周辺観光地を周遊するグループをターゲットに、グループ割引や連泊割引を積極的に設定すべきです。
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想定年間利益（簡易宿所・高利回り運用）
大阪の安定したインバウンド需要と、郊外型戸建ての優位性を活かし、年間稼働率65%、ADR18,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 65%（365日 × 65% ≒ 237泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 18,000円
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想定年間売上: 4,266,000円
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年間維持費（固定資産税、修繕積立金など）: −135,000円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −639,900円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −550,000円
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想定年間利益: 3,001,100円
投資効率に関する結論：
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年間利回り（表面）: 3,001,100円 ÷ 7,500,000円 ≒ 40.0%
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初期投資回収期間（改修費300万円加算、計1,050万円の場合）: 10,500,000円 ÷ 3,001,100円 ≒ 3.5年
この物件は、大阪の安定した観光需要を背景に、低価格の戸建て物件を購入し、高収益の簡易宿所として転換するという、極めて稀有な投資機会を提供しています。