物件情報
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所在地: 大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目
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アクセス:
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大阪メトロ千日前線 谷町九丁目駅 徒歩5分
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近鉄難波・奈良線 大阪上本町駅 徒歩7分
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総固定費（民泊時・月額）:
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賃料49,500円 + 管理費6,600円 + 水道代2,200円 + 外国人コール880円 + 民泊UP賃料33,000円 ≒ 92,180円
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし / 保証金なし（鍵交換代27,500円のみ）
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間取り/専有面積: 洋室7.9畳 / 16.74㎡
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建物種別/築年数: 鉄骨8階建 / 1985年5月築（築40年）
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特記事項: 民泊可能（賃料3.3万円UP）、エレベーター、エアコン、B・T同室。
民泊適正評価
総合適正評価：A+（圧倒的な立地と初期費用の安さを持つ高回転型）
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立地/集客力：◎最高水準
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長所： 難波・心斎橋エリアに近く、観光客の主要な移動ルート（御堂筋線/谷町線）沿いであり、通年の需要が保証されています。
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物件の魅力/差別化：〇優位性あり
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長所： エレベーター付きの物件であり、築40年でもゲストの利便性は高いです。周辺相場から見ても賃料設定は抑えられています。
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収益性（初期費用）：◎極めて高い
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長所： 敷金・礼金・保証金なしで、都心民泊では異例の初期費用負担の低さです。家具家電購入費に集中投資できます。
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運営リスク：〇比較的低い
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短所： 築40年、面積16.74㎡のため、リフォームによる清潔感の維持と、騒音管理（コンパクトな分、隣室への配慮がより重要）が必要です。
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契約・運営の最重要戦略
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民泊賃料の確認と契約:
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月額92,180円で民泊利用可能であることを賃貸借契約書に明記し、オーナーから民泊運営の書面による承諾を得ること。
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簡易宿所への転換検討:
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16.74㎡と狭いため、消防法への適合改修（特に避難経路の確保）は比較的容易な可能性があります。天王寺区は簡易宿所の許可取得難易度が低いエリアではないため、事前に用途地域と建築基準法の適合性を確認し、**365日運営（簡易宿所）**を目指すべきです。
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高回転率を追求する運営:
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コンパクトさを逆手に取り、「夜は寝るだけ」の高効率な観光客をターゲットとします。清潔感を徹底し、セルフチェックイン・アウトを導入することで、清掃時間を最小化し、高稼働率80%を達成します。
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想定年間利益（都心・高稼働率運用）
都心の好立地と高稼働率を活かし、年間稼働率80%、ADR9,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 80%（365日 × 80% ≒ 292泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 9,000円
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想定年間売上: 2,628,000円
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年間固定費（民泊時）: −1,106,160円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −394,200円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −350,000円
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想定年間利益: 777,640円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約77.8万円（月平均約6.5万円）であり、都心の一等地で敷金・礼金ゼロという初期投資リスクの低さを考えると、非常に優れた投資機会です。高稼働率が維持できれば、固定費は高いものの、安定したキャッシュフローを生み出す、堅実なビジネスモデルが構築できます。