物件情報
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物件名: ＮＣサンプラザⅡ
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所在地: 鹿児島県鹿児島市小松原２丁目
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アクセス:
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鹿児島市電谷山線 谷山駅 徒歩2分
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ＪＲ指宿枕崎線 谷山駅 徒歩9分
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賃料（月額）: 42,000円
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管理費等（月額）: 3,000円
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総固定費（月額）: 45,000円
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし / 保証金なし
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入居時必要費用: 約6.8万円（備考記載）
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特記事項: フリーレント1ヶ月、民泊相談可、インターネット無料、宅配ボックス、エレベーター、飲食店不可
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間取り/専有面積: 1K相当（洋10・K2） / 32.5㎡
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築年月（築年数）: 1988年11月（築37年）
民泊適正評価
総合適正評価：S（固定費・初期費用の安さで最強レベルの低リスク物件）
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立地/集客力：◎非常に高い
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長所： 谷山駅徒歩2分。市電・JR利用可で、鹿児島市内の観光・ビジネス客の需要を安価に取り込める立地です。
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物件の魅力/差別化：〇優位性あり
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長所： 築37年ながら、バストイレ別、室内洗濯機置場、インターネット無料と、コンパクト物件に必要な設備が完備されています。
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収益性（固定費）：◎極めて高い
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長所： 月額4.5万円という超低固定費と、初期費用が約7万円という破格の安さが、圧倒的な利益率と超短期の投資回収を実現します。
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運営リスク：◎極めて低い
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長所： 低い固定費のため、閑散期の空室リスクによる赤字転落の可能性が極めて低いです。
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契約前に確認する最重要ポイント
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「民泊相談可」の最終賃料と条件:
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最も重要な点は、民泊利用時の最終的な賃料が4.5万円から上乗せされないかを、事前に書面で確約すること。この安さが収益性の生命線です。
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実質的な初期投資の計算:
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初期費用は安いですが、家具・家電、リネン類（32.5㎡でも一式）の購入費用を合わせても、総投資額は50万円以内に抑えられる見込みです。この総投資額をわずか数ヶ月の利益で回収できるか試算すること。
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内装のコンセプトと定員:
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洋室10畳という広さを活かし、定員を**2名（最大3名まで）に設定し、内装は清潔感と機能性を重視した「ビジネス・カップル利用に特化したデザイン」**にすることで、ADR 12,000円を維持することを目指します。
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インターネット無料の通信速度:
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「インターネット無料」は魅力的ですが、民泊利用に必要な高速通信速度が確保されているか、内見時に速度テストを行う許可を得て確認すること。速度が遅い場合はゲスト評価に直結します。
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想定年間利益
超低固定費を最大限に活かし、年間稼働率45%、ADR12,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 45%（365日 × 45% ≒ 164泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 12,000円
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想定年間売上: 1,968,000円
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年間固定費（賃料等）: −540,000円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −295,200円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −350,000円
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想定年間利益: 782,800円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約78万円（月平均約6.5万円）と、利益率が非常に高く、賃料が売上の約27%に留まっています。この収益水準と、初期投資の安さから、投資回収は最短で6〜7ヶ月程度で完了する見込みです。この物件は、手堅く確実な収益を求める民泊投資家にとって、最もリスクの少ない優良物件と言えます。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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効率的な運営モデルの確立:
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清掃やゲスト対応を完全に内製化し、年間運営雑費（35万円）を極限まで削減。清掃費の削減分を、そのまま利益に直結させる。
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長期滞在・ビジネス客の確保:
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室内洗濯機置場とネット無料の優位性を活かし、マンスリー賃貸やワーケーションプランを積極的に打ち出し、閑散期（特に地方都市の平日）の稼働率を安定させる。
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高単価設定日の確保:
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鹿児島の主要なイベント（祭りや花火大会など）開催日は、ADRを18,000円〜20,000円に強気に設定し、年間収益を押し上げる。
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