物件情報
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物件名: 新北野３貸家８－４
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所在地: 大阪府大阪市淀川区新北野３
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アクセス:
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ＪＲ東海道本線 塚本駅 歩9分
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阪急神戸線 十三駅 歩13分
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賃料（月額）: 75,000円
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管理費・共益費: -
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総固定費（月額）: 75,000円
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初期費用: 敷金なし / 礼金10万円
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間取り/専有面積: 3K（和5.3・和4.5・洋4.5・K4.5） / 50㎡
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建物種別/築年数: 一戸建て（木造2階建） / 1960年1月築（築66年）
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特記事項: 民泊相談、内装リフォーム済、ペット相談、二人入居相談、ルームシェア可、外国籍可、高齢者可
民泊適正評価
総合適正評価：A（高収益だが、築古によるリスク管理が最重要）
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立地/集客力：◎非常に高い
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長所： 大阪駅まで一駅の塚本駅徒歩9分は、大阪市内の民泊としてトップクラスの集客力です。
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物件の魅力/差別化：◎非常に高い
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長所： 戸建て一棟貸しは、ファミリーやグループ層に非常に人気があり、需要に対して供給が少ないため、高単価設定が可能です。
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収益性（固定費）：◎極めて高い
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長所： 大阪の駅近戸建てで月額7.5万円という低固定費は、圧倒的な利益率を確保します。
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運営リスク：×極めて高い
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短所： 築66年の木造であるため、防音性（騒音による近隣トラブル）と断熱性（ゲストの快適性・評価の低下）のリスクが極めて高く、この点への対策が運営成功の鍵となります。
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契約前に確認する最重要ポイント
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築古物件の設備状態の確認:
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「内装リフォーム済」とありますが、給湯器、エアコン、水回り配管など、築古で故障しやすいインフラ設備がリフォームに含まれているかを必ず確認すること。特にエアコンは最新の高効率のものに交換されているか重要です。
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防音・断熱対策の可能性とコスト:
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築66年の木造物件は、ゲストの会話や生活音が外部に漏れやすく、近隣トラブルの原因になります。防音カーテン、防音マットなどの簡易対策だけでなく、壁や窓への内窓設置など、どの程度の対策がオーナーに許可されるか、そしてその費用対効果を検討すること。
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和室の活用方法:
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間取りが和室2部屋（和5.3、和4.5）を擁する3Kであるため、畳の清潔感の維持と、和室をどのように差別化要素として活用するか（例：布団で多人数対応、日本の伝統的な内装）を計画すること。
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駐車場代とアクセス:
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駐車場は近隣で22,000円と安価ではないため、車利用のゲスト向けには駐車場代を含めた宿泊プランを用意するか、公共交通機関利用客に特化するかを決める必要があります。
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想定年間利益
低固定費と高稼働率を最大限に活かし、年間稼働率70%、ADR18,000円で試算します。
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前提条件:
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年間平均稼働率: 70%（365日 × 70% ≒ 255泊）
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平均宿泊料金（ADR）: 18,000円
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想定年間売上: 4,590,000円
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年間固定費（賃料等）: −900,000円
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プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −688,500円
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運営雑費（清掃・消耗品等）: −600,000円
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想定年間利益: 2,401,500円
想定利益に関する結論：
想定年間利益は約240万円（月平均約20万円）と、驚異的な収益性が見込めます。賃料が売上の約20%に留まっており、大阪の好立地と低固定費の組み合わせが、非常に高い利益率を生み出しています。この利益をもって、防音・断熱対策などの初期投資を積極的に行うことが、この物件で成功するための最重要戦略となります。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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徹底的な防音・断熱対策への投資:
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高い収益性が見込めるため、初期投資として内窓の設置、壁や床への吸音材・防音マットの導入に積極的に資金を投じ、築古最大のデメリットである騒音・寒さのリスクを完全に潰すこと。
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和室を活かした「和モダン」コンセプト:
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和室を単なる寝室として使うのではなく、日本の伝統的な要素を取り入れた「和モダン」コンセプトを確立する。海外からのゲスト向けに、写真映えする内装にすることで、ADRを20,000円以上に引き上げる。
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多人数利用でのADR最大化:
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50㎡の3K戸建てという広さを活かし、定員を**6名（または8名）**に設定する。大阪観光の拠点として、大人数グループ向けのニーズを取り込み、イベント開催日や週末の価格を最大限に引き上げる戦略を徹底する。
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