民泊物件  ·  03日 10月 2025

【大阪市福島区】野田駅徒歩9分！家賃9.9万円・初期費用19.8万円の「民泊・特区民泊OK」物件は最強か？

物件情報と特記事項

 

  • https://jmty.jp/osaka/est-hou/article-oyvv

  • 物件名称: White House サンコー 1階店舗

  • 所在地: 大阪市福島区玉川3-3-39

  • アクセス:

    • JR野田駅 徒歩9分

    • 京阪中之島駅 徒歩10分（始発駅）

  • 建物種別/築年数: 集合住宅（1階店舗）/ 木造、築60年（1965年5月築）

  • 間取り/面積: 3R / 29.8㎡

  • 賃料・初期費用:

    • 家賃：9.9万円（税込）

    • 管理費（水道代込み）：4,000円

    • 敷金/礼金：なし / 9.9万円

    • 初期費用合計：19.8万円（初月家賃＋礼金のみ）

  • 契約期間/形態: 普通借家10年（6か月以内解約は違約金2ヶ月分）

  • 特記事項（民泊関連）:

    • 民泊・特区民泊・旅館業OK（幅広い業種に対応）

    • 保証料、火災保険、更新料、修繕積立金、書類作成費がすべて不要

 

民泊適正評価：メリットとデメリット

 

 

良い点（強み）

 

  • 初期費用が低い: 敷金なし、礼金9.9万円で初期費用が19.8万円のみ。これは物件取得の資金的なハードルを極限まで下げています。

  • 固定費が低い: 家賃9.9万円は大阪市福島区の好立地物件として破格であり、家賃が高すぎる場合は運営しても利益が出にくいというリスクを完全に回避しています。

  • 民泊許可が幅広い: 民泊新法、特区民泊、旅館業の全てに対応可能と記載されており、運営日数や利用用途に柔軟性があります。

  • 立地が良好: JR環状線と京阪線の2路線が利用でき、梅田や難波へのアクセスも良好。周辺に生活インフラも揃っており、集客が難しいリスクは低いです。

  • 契約期間が長い: 10年間の普通借家契約は、長期的な事業計画を立てる上で非常に有利です。

 

悪い点（欠点）

 

  • 築古リスク: 築60年の木造物件であり、老朽化による急な修繕費発生リスクが高いです。

  • 面積がコンパクト: 29.8㎡と狭く、大人数グループ（5名以上）の集客には不向きです。ターゲットは2～4名の少人数に限定されます。

  • 短期間解約違約金: 6ヶ月以内の解約で違約金が発生するため、短期で撤退しにくい構造になっています。

 

周辺地域の平均稼働率と想定年間利益

 

 

周辺地域の平均稼働率

 

  • 大阪市全体の宿泊施設稼働率: 75%〜81%

  • 当物件の現実的な想定稼働率: 78%（福島区はビジネス・観光の需要が高く、アクセスが良い立地のため、平均より高めの数字を採用）

 

運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）

 

  • 前提条件:

    • 収容人数：4名

    • 平均宿泊料金 (ADR)：¥12,000/泊（競合が多いため、難波・心斎橋より保守的な価格設定）

    • 年間稼働率：78%

  • 年間売上（A）: ¥12,000 × 365日 × 78% = ¥3,416,400

  • 年間固定費（B）:

    • 賃料：¥99,000 × 12ヶ月 = ¥1,188,000

    • 管理費：¥4,000 × 12ヶ月 = ¥48,000

    • 合計：¥1,236,000

  • 年間運営費（C）: 約**¥1,090,000**

    • 運営代行費（売上の25%を仮定）：¥3,416,400 × 25% = ¥854,100

    • 清掃・消耗品費（稼働日×¥500）：365日 × 78% × ¥500 = ¥142,350

    • 電気・ガス代：¥8,000 × 12ヶ月 = ¥96,000

  • 想定年間利益 (A - B - C): ¥3,416,400 - ¥1,236,000 - ¥1,090,000 = ¥1,090,400

【結論】 この物件は年間100万円超の利益が現実的に見込めます。最大の理由は、家賃が低く、固定費リスクをほぼゼロに抑えられているためです。高い稼働率と相場（ADR）を維持できれば、非常に収益性の高い物件と言えます。

 

改善するためのアイデア

 

想定利益は良好ですが、さらに収益を安定させ、築古リスクをカバーするためのアイデアは以下の通りです。

  1. ターゲット特化と高付加価値化:

    • コンパクトな3Rの間取りを活かし、**「日本文化体験」や「長期ビジネス滞在向け」**の設備に特化する。

    • 例えば、茶道セットや畳スペースを充実させ、近隣のビジネスエリア（梅田など）からの長期出張ニーズを狙い、連泊割引を導入して稼働率を最大化する。

  2. 店舗との複合利用の検討:

    • 民泊（宿泊）だけでなく、「飲食店（カフェ）」や「美容室」などの幅広い業種に対応可能であることを利用し、日中は店舗、夜間や週末は民泊として活用することを検討する。これにより、一つの物件で複数の収入源を確保し、家賃負担をさらに軽くできます。

  3. 築古リスクへの備え:

    • 家賃が安く利益率が高い分、その利益の一部を大規模修繕積立金として内部留保し、築60年物件特有の突発的な設備故障や修繕に備える必要があります。

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