物件情報
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物件種別/現況: 貸その他 / 空き
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所在地: 富山県高岡市末広町
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/16202/6987856895/40409247/x06987856895.html
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交通:
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万葉線 末広町駅 徒歩4分
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あいの風とやま鉄道 高岡駅 徒歩5分
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賃料: 5万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 5ヶ月（25万円）
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使用部分面積: 73.32㎡
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築年月: 1950年1月（築75年10ヶ月）
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用途地域: 商業地域
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特記事項:
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民泊としての転貸可（ただし、制度的な可否については未確認のため借主にて確認のこと）
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建物構造: 木造 2階建
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プロパンガス、駐車場（近隣：4,000円/月）
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民泊適正評価
良い点（集客・運営の強み）
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最高の立地: 高岡駅徒歩5分という好立地は、富山県内でも有数の集客力を持ちます。新幹線、在来線、万葉線が集まるため、広域観光の拠点として最適です。
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商業地域で許可が取りやすい: 用途地域が商業地域であるため、旅館業法（簡易宿所）での申請が法的に可能です。これは、民泊事業の法的なハードルが低いことを意味します。（ただし、最終的な許可は消防法等の適合によります）
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家主の転貸許諾あり: **「民泊としての転貸可」**と明記されており、賃貸契約で最も難航する家主の許可が既に得られているため、事業開始までのプロセスを大幅に短縮できます。
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古民家の魅力: 築75年の木造物件は、高岡の古い町並みに馴染み、インバウンドや古民家体験を求める国内観光客に対し、**「町の歴史を感じる宿」**として高単価でアピールできます。
悪い点（集客・運営の課題）
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初期費用が高い: 敷金なしは魅力ですが、**礼金5ヶ月分（25万円）**は、家賃の5倍にあたるため、初期投資を重くします。
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築古による改修費用の増大: 築75年の木造建築は、水回り、断熱、防音などの対策が不十分な可能性が高く、民泊施設として利用開始するまでに大規模な改修費用が発生することが見込まれます。
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消防法への適合: 簡易宿所として許可を得るには、二方向避難路の確保、火災報知器の設置、避難誘導灯など、厳しい消防法の基準を満たす必要があり、この改修費用が最大のネックとなります。
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プロパンガス利用: ランニングコストが都市ガスよりも高くなり、冬季の暖房費が高騰する可能性があります。
契約前に確認するポイント
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簡易宿所としての適法性: 高岡市の建築・消防・保健所に、この住所と築年数で旅館業法（簡易宿所）の許可が現実的に取得可能か、また必要な改修費用について、必ず事前に確認してください。
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改修工事費用の見積もり: 73.32㎡の古民家を民泊仕様にするための**概算工事費用（特に消防・水回り）**を、複数の工務店から取得し、事業計画に組み込む必要があります。
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定期借家の再契約条件: 契約期間は2年の定期借家であるため、2年後の再契約の可否、賃料の改定、再契約時の費用について、不動産業者に明確に確認してください。
周辺地域の平均稼働率
高岡市中心部はビジネスホテルが多く、また古民家を改装した高単価の民泊も存在しています。高岡駅至近という好立地を考慮すると、高い需要が見込めます。
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現実的な目標稼働率: 40%〜50%
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（理由：高岡駅至近の立地の良さ、古民家という独自性を評価し、地方都市としては高めの稼働率を設定します。ただし、インバウンド需要の季節変動は考慮が必要です。）
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想定平均客単価
周辺の古民家民泊の相場や、物件の広さ（73㎡、最大8名程度収容可能と想定）を考慮し、一棟貸し料金を設定します。
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想定平均客単価（ADR）: 28,000円/泊（5名利用想定）
運営した場合の想定年間利益（現実的な数字）
この物件は、高額な初期改修費用を回収できるかが最大の焦点となります。ここでは、初期費用と改修費用を考慮しない、ランニングコストのみの年間利益をまず算出します。
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想定年間売上（稼働率45%の場合）: 約460万円（年間164日稼働、28,000円/泊で算出）
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年間賃料: 60万円（50,000円/月 × 12ヶ月）
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年間運営費（清掃費・消耗品・手数料等）: 約138万円（売上の約30%で概算。清掃コストが高額になることを想定）
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年間光熱費・通信費: 約36万円（30,000円/月で概算。築古木造とプロパンガスのため高めに設定）
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想定年間利益（ランニングコストのみ）: 約226万円（売上から経費を差し引いた額。月平均約18.8万円の利益）
【結論】ランニングコストのみで見れば、月約19万円の利益が見込めます。
事業計画：改修費用の回収シミュレーション
利益を最大化するためには、初期の改修費用を速やかに回収する必要があります。
【最終結論】立地が良いため、初期投資525万円は約2年半で回収可能と試算されます。これは民泊事業としては比較的健全な回収期間であり、高岡市での民泊事業として検討する価値が非常に高い優良物件と言えます。築古物件の改修に慣れた業者を選び、消防・建築基準を満たす改修を確実に行えば、大きな収益が見込めます。