民泊物件  ·  03日 10月 2025

千葉船橋【民泊可】津田沼駅徒歩7分！2LDK戸建の収益性と築古平屋の欠点解説

物件情報

 

  • 物件名: 前原西二丁目戸建

  • 所在地: 千葉県船橋市前原西２丁目

  • アクセス:

    • ＪＲ総武・中央緩行線 津田沼駅 徒歩7分

    • 京成松戸線 新津田沼駅 徒歩8分

  • 賃料（月額）: 100,000円

  • 管理費等（月額）: なし

  • 総固定費（月額）: 100,000円

  • 敷金・礼金: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月（ペット飼育時は敷金＋1ヶ月）

  • 間取り/専有面積: 2LDK（洋室4.5・洋室4.2・LDK10.5） / 52.06㎡

  • 築年月（築年数）: 1974年1月（築51年10ヶ月）

  • 構造・階数: 木造 / 平屋建て

  • 特記事項: 民泊相談可能（住宅宿泊事業届出書必須）、ペット相談可、年末退去予定

  • 情報元URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/12204/1029066675/99000128/x01029066675.html

 

民泊適正評価

 

総合適正評価：A（低コストで高収益を狙える優良物件）

  • 立地/集客力：◎非常に高い

    • 長所： 津田沼駅徒歩7分という利便性は、都心アクセスを求めるビジネス客や、千葉県内の観光客（特に幕張メッセでのイベント需要）を取り込む上で強力な武器となります。

  • 物件の魅力/差別化：〇優位性あり

    • 長所： 独立した戸建の平屋建てであるため、ファミリーやグループ層からのニーズが高く、マンションの一室にはないプライベート感を提供できます。

  • 収益性（固定費）：◎非常に高い

    • 長所： 総固定費が月額10万円と安価であり、売上に対する賃料の割合が低いため、利益率を最大化できます。

  • 運営リスク：△やや高い

    • 短所：

      • 築51年の木造であるため、設備の老朽化や断熱性の低さ、冬場の寒さなどがゲスト評価に影響を及ぼす可能性があります。

      • 室内洗濯機置き場がない点は、長期滞在ゲストやファミリー層にとって大きな欠点となり、設備の導入（後述）が必須です。

 

契約前に確認する最重要ポイント

 

  1. 「民泊相談可能」の詳細条件:

    • 「住宅宿泊事業届出書必須」の他、運営時間帯の制限や、ゴミ処理方法など、貸主指定の細かな運営ルールがないか、事前に全て確認すること。

  2. 設備の改修可能性（洗濯機置き場）：

    • 室内洗濯機置き場がない点は、民泊運営において致命的な欠点です。内見時に、洗面所やキッチンなどの水回りスペースで、屋内への設置が可能か、あるいはベランダや庭に防水パンを設置して屋外に設置可能か、貸主の許可を得て確認すること。

  3. 築古物件のインフラと修繕積立:

    • 給湯設備やエアコンの動作状況、水回りの配管などを徹底的にチェックすること。高収益が見込める分、突発的な設備の故障に備え、利益の一部を修繕費として積み立てておく計画が必要です。

  4. ペット飼育時の追加コスト:

    • ペット相談可ですが、民泊利用でペットを許可する場合、敷金＋1ヶ月の償却を徴収される点と、清掃コスト・破損リスクが増える点を考慮して、ペット受け入れの是非を判断すること。

 

周辺地域の平均稼働率と運営した場合の想定年間利益

 

千葉県の民泊は年間平均で**55%〜65%**程度の稼働が見込めます。都心へのアクセスが良い津田沼駅徒歩7分という好立地を考慮し、**60%**で試算します。

  • 前提条件:

    • 年間平均稼働率: 60%（365日 × 60% ≒ 219泊）

    • 現実的な平均宿泊料金（ADR）: 22,000円

  • 想定年間売上: 

  • 年間固定費（賃料等）: 

  • プラットフォーム手数料等（売上の約15%）: −722,700円

  • 運営雑費（清掃・消耗品等）: −700,000円

  • 想定年間利益: 2,195,300円

想定利益に関する結論：

家賃が安いため、想定年間利益は約220万円（月平均約18万円）と、非常に高い収益性が見込めます。賃料の安さが最大の武器となり、このエリアの民泊投資として理想的な収益率と言えます。初期投資（内装、設備改修）を回収した後も、安定したキャッシュフローが期待できます。

 

想定利益をさらに高め、欠点を改善するためのアイデア

 

高い収益性を安定させるため、初期投資で物件の欠点を補うことが重要です。

  1. 必須設備の導入と高評価獲得:

    • 室内洗濯機置き場を設置し、長期滞在客の受け入れを可能にする。

    • 築古物件の欠点である断熱性を補うため、高性能エアコンへの交換や、簡易的な内窓設置を検討し、快適性を向上させる。

  2. ターゲット層に合わせたコンセプトの確立:

    • 戸建のプライベート感を活かし、「都心アクセス×ファミリー向け」のコンセプトを確立する。専用庭があれば、BBQ設備や子供用の遊具を設置し、ADRを25,000円程度に引き上げるための付加価値とする。

  3. 周辺イベント需要の最大活用:

    • 海浜幕張でのイベント（幕張メッセ）や、東京ディズニーリゾートへのアクセスも可能な立地であるため、繁忙期（イベント開催時）の価格設定を通常期の2倍〜3倍に引き上げ、年間売上をさらに押し上げる戦略を取る。

カテゴリ： kanto, chiba