物件詳細情報（民泊向け）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/47324/6987841215/80508185/x06987841215.html
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物件種別: 戸建て（RC造 3階建）
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賃料（月額）: 20万円（管理費等なし）
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年間固定費: 240万円（20万円 × 12ヶ月）
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初期費用: 敷金1ヶ月・礼金1ヶ月（合計40万円 + 初月家賃等）
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間取り・面積: 2SLDK（S=サービスルーム） / 87.96㎡
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築年数: 2019年7月築（築6年4ヶ月）
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交通: 読谷バスターミナルバス停 停歩5分（車移動が主流の沖縄ではバス停徒歩5分は好立地）
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特記事項: 民泊運営に最適！、海が見える屋上付き、家具家電付き（現状有姿での引き渡し）、駐車場2台分無料。
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（収益性の根拠）
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リゾート立地と景観: 読谷村瀬名波はリゾートエリアであり、**「海が見える屋上付き」**は宿泊客にとって最大の魅力です。高い宿泊単価の設定が可能です。
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築浅RC造: 築6年のRC（鉄筋コンクリート）造は、耐久性・防音性に優れ、修繕リスクが低いため、安定的な事業運営に繋がります。
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元民泊物件・家具家電付き: 即座に事業をスタートでき、家具家電の初期費用（通常数十万円～）がほぼ不要なため、初期投資を大幅に削減できます。
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規制の緩さ: 沖縄県では上乗せ条例がなく、年間180日の営業が可能な民泊新法、または**旅館業法（簡易宿所）**での運営を選択できます。リゾート地での事業継続性を考えれば、営業日数制限のない旅館業法での許可取得を目指すのが最善です。
❌ 悪い点（リスクと課題）
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高額賃料: 月額20万円は地方のリゾート物件としては高額なため、高い稼働率と単価を継続しなければ利益が出ません。
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家具家電の破損負担: 家具家電は現状渡しで、破損時は入居者負担という特約があります。民泊利用で破損リスクは高いため、修繕費用を予備費として計上する必要があります。
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ターゲット市場: 読谷村は那覇空港から距離があるため、沖縄本島の中北部観光（美ら海水族館、万座毛、青の洞窟など）を目的としたファミリー層や長期滞在客を明確にターゲットにする必要があります。
想定収益シミュレーション（旅館業法：年間300日営業を目標）
沖縄のリゾート地という特性を活かし、年間を通して安定した高稼働・高単価を目指します。
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年間営業日数: 300日（旅館業法許可を想定）
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平均客単価（1泊あたり）: 30,000円/棟（築浅RC・海が見える屋上・家具家電付きを評価）
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年間稼働率（営業日換算）: 65%（195泊/年 - 沖縄の繁忙期と閑散期を平均化）
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年間売上: 5,850,000円（30,000円 × 195泊）
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年間家賃（固定費）: 2,400,000円
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年間運営費用: 1,462,500円（売上の約25%：清掃、手数料、光熱費等）
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想定年間利益: 1,987,500円（5,850,000円 - 2,400,000円 - 1,462,500円）
【結論】高収益・優良物件の可能性大
旅館業法での運営（営業日数制限なし）を目指し、年間稼働率65%、平均単価3万円を達成できれば、年間約200万円の利益が見込める優良なリゾート民泊物件です。
💡 成功のための重要戦略
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旅館業法への切り替え: 年間180日制限（民泊新法）では収益が大きく目減りするため、初期投資をかけてでも旅館業（簡易宿所）許可の取得を目指すべきです。元々民泊として使用されていたため、消防法令適合通知書の取得がスムーズに進む可能性があります。
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長期滞在への特化: 読谷村は那覇から遠いため、1週間以上の長期滞在客にフォーカスし、ウィークリー割引を提供することで、稼働率（特に閑散期）と清掃コスト効率を改善できます。
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屋上空間の最大活用: 「海が見える屋上」を最大限に活かし、BBQ設備やサンセットテラスとして充実させ、集客の決め手とします。