民泊物件  ·  01日 10月 2025

大阪市此花区【USJ近く・現状渡し】4LDK一戸建て（83㎡）を「セルフリフォーム＋民泊」で蘇らせる！

物件情報

 

  • 所在地： 大阪府大阪市此花区春日出南2丁目（USJから約2.5kmの距離）

  • 賃料・固定費： 賃料132,000円（税込）/月額（此花区4LDKとしては低めの固定費）

  • 間取り/面積： 4LDK / 83㎡（ファミリー・グループ層に最適）

  • 初期費用： 仲介料・敷金・礼金0円（初期の資金負担を大幅に軽減）

  • 交通： 阪神なんば線「千鳥橋駅」徒歩11分（駅からは少し歩くが、許容範囲）

  • 築年数/構造： 築41年 / 鉄骨造3階建て

  • 特記事項： 民泊可能物件、現状渡し（リフォーム必須）、家主直、ユニバまで自転車約15分。

  • 対象URL： 物件詳細情報

 

民泊適正評価

 

  • 収益性：◎（高水準）

    • 賃料13.2万円は、83㎡の4LDK一戸建てとしては低く、低固定費×高単価戦略が成立すれば、非常に高い収益性が見込めます。

  • 集客力：◎（USJ需要が強力）

    • USJ至近（自転車15分）という立地は、ファミリー・グループ層の集客に絶大な効果を発揮します。

  • 物件優位性：〇（リフォーム次第）

    • 4LDKの一棟貸しは、大人数宿泊の需要が高い此花区で優位性があります。ただし、築41年と「現状渡し」のマイナス面をリフォームでどこまで挽回できるかが鍵です。

  • 初期投資：△（リフォーム費用が高額に）

    • 敷金・礼金ゼロで賃貸の初期費用は抑えられますが、床の穴などを含めた全改修費用を借主が負担するため、リフォーム費用が高額な初期投資となります。

  • 総合評価：A（DIYが得意な事業者向け）

    • 破格の賃料で好立地の大型物件を確保し、自力でリノベーションを行うことで、リフォーム後の賃料増額リスクを避け、最大の利益を追求できる、非常に魅力的な案件です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. リフォームの範囲と原状回復の規定:

    • 借主負担でリフォームを行う場合、退去時の原状回復の範囲（造作買取請求権の有無）を明確にし、投資が無駄にならないように交渉することが必須です。

  2. リフォーム後の賃料増額の可能性:

    • 「現状で契約に至らなければ、リフォーム後の賃料は増額する」とあるため、リフォームせずに現状渡し賃料で借り切ることに、家主が同意しているか再確認すること。これが事業成功の最大の鍵となります。

  3. 旅館業法の許可要件適合:

    • 築41年の建物を民泊（簡易宿所許可）として運営する場合、**消防法や建築基準法（特に避難経路）**の規定に適合させるための改修費用を、専門家に詳細に見積もらせること。

  4. 水回り・電気配線の状態:

    • 築41年であり、特に水回り（キッチン、風呂、トイレ）や電気配線、給湯器の状態は、民泊運営の品質に直結します。リフォーム計画において、これらを最優先で改修する費用を見込む必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市此花区はUSJ需要に支えられ、週末や長期休暇の集客力が非常に高いエリアです。季節変動はありますが、年間平均で**70%**を目標とします。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • コンセプト: 「USJファミリー向け快適一棟貸し」として、清潔感と大人数対応を重視。

  • 年間売上： 約6,384,000円

    • （根拠：宿泊単価25,000円 × 365日 × 70%稼働 / USJ周辺の相場と広さを考慮）

  • 年間固定費： 約1,650,000円

    • （根拠：賃料132,000円 × 12ヶ月 ＋ 保険料・雑費等）

  • 年間運営費： 約2,554,000円

    • （根拠：売上の40%。清掃費、光熱費、OTA手数料等を含む）

  • 想定年間利益： 約2,180,000円

    • （年間売上 − 固定費 − 運営費）

【結果の考察】 想定年間利益は約218万円となりました。この収益は、リフォームにかかる費用（例えば400万円）を約2年で回収できる計算です。高額な賃料増額を回避できる前提で考えれば、このリフォーム必須の「現状渡し」契約こそ、此花区で高収益を上げるための最大のチャンスと言えます。

 

高収益化のための改善アイデア（セルフリフォーム戦略）

 

  1. 「USJ特化」のコンセプト内装:

    • ターゲット層が明確なため、内装はテーマパークの世界観を意識したものにします。特に4LDKの広さを活かし、リビングは大人数でくつろげる空間に、各部屋はキャラクターや色調でテーマ分けすることで、単価アップと高評価に繋げます。

  2. スマートロックとセルフチェックインの徹底:

    • ゲストの利便性を高めるため、スマートロックを導入し、24時間いつでもチェックイン可能な体制を整えます。これにより、ユニバで遅くまで遊ぶゲストのニーズに対応し、利便性で競合に差をつけます。

  3. 初期投資の分散とコスト圧縮:

    • DIYや地元工務店への直接依頼により、リフォーム費用を徹底的に圧縮します。また、収益性の高い物件であるため、融資やクラウドファンディングを組み合わせ、初期のリフォーム費用を短期で調達・回収する戦略を立てるべきです。

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