物件情報
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所在地： 香川県丸亀市飯山町東坂元周辺（丸亀駅から遠い郊外立地）
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物件名： レイクサイド三谷
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間取り/面積： 3LDK（和6・洋6・6）/ 81.96㎡（ファミリー・グループ層に最適な広さ）
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賃料： 6.5万円（管理費等なし。固定費が非常に安い点が最大のメリット）
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交通： 丸亀駅から遠い（ゲストは自動車利用が前提）
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築年月： 1977年12月（築47年10ヶ月。木造で築年数が古く、防音性や設備故障リスクが懸念）
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特記事項： 民泊可、ペット相談可、駐車場3台分以上（無料）
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設備： バス・トイレ別、追焚機能、室内洗濯機置き場など基本的な設備は揃っている。
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対象URL： 物件詳細情報
民泊適正評価
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収益性：△（やや低い）
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家賃は安いですが、立地の不便さと築年数の古さから宿泊単価を上げにくく、集客コストがかさむため、高い収益は望みにくいでしょう。
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集客力：✖（低い）
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最寄り駅から遠く、アクセスが非常に不便です。観光の拠点とするにはマイカー利用が必須となり、ターゲット層が限定されます。
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物件優位性：〇（高い）
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「民泊可」、「3LDK」、**「無料駐車場3台分以上」**は、競合物件に対し差別化できる強力なメリットです。特に駐車場は郊外では重要です。
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初期投資：〇（低い）
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家賃が安いため、一般的な都市部の物件と比べて初期費用（敷金・礼金）を抑えられます。
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総合評価：C
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「家賃の安さ」と「民泊許可」という特大のメリットがあるものの、「立地の不便さ」と「築年数の古さ」という運営上致命的になりかねない欠点があるため、コンセプト特化型の運営戦略で挽回が必要です。
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契約前に確認するポイント
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民泊許可の詳細と条件の確認:
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民泊運営に必要な手続き（簡易宿所、住宅宿泊事業法など）のどの形態での許可かを書面で確認すること。
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騒音・防音対策:
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木造アパートで築年数も古いため、近隣への騒音リスクが高いです。近隣住民とのトラブル歴や防音に関する懸念点を確認し、対策を講じる必要があります。
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内装の改修（リフォーム）の可否:
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集客力を高めるためのコンセプト改修を検討する場合、壁紙や床材の変更など、どこまでリフォームが可能かを明確に確認することが必須です。
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プロパンガス料金:
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プロパンガスは料金が高くなる傾向があるため、運営に適した料金プランがないか、運営会社を通じて確認しましょう。
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周辺地域の平均稼働率
香川県全体の民泊施設の年間平均稼働率は**55%〜70%が目安とされています。本物件の立地（郊外・駅から遠い）と築年数の古さを考慮し、ここでは現実的な平均値として約55%**を設定します。
運営した場合の想定年間利益
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年間売上： 約2,400,000円
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（根拠：宿泊単価12,000円 × 365日 × 55%稼働）
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年間固定費： 約793,000円
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（根拠：賃料65,000円 × 12ヶ月 ＋ 保証更新料・保険料）
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年間運営費： 約960,000円
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（根拠：売上の40%。清掃費、光熱費、消耗品、OTA手数料等を含む）
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想定年間利益： 約647,000円
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（年間売上 − 固定費 − 運営費）
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【結果の考察】 想定年間利益は約65万円となりました。家賃が格安であるにもかかわらず利益が伸び悩むのは、立地の不便さによる集客の難しさと、OTA手数料など運営経費の負担が大きいことが原因です。この利益水準で事業として成立させるには、徹底したコスト削減と付加価値による単価向上が必要です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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「古さ」を「コンセプト」に変えるブランディング
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畳部屋を活かし、「昭和レトロな古民家風アパート」や「香川のローカルライフ体験」などのコンセプトでブランディングし直し、築古を体験価値に変えることで、宿泊単価（ADR）を15,000円程度まで引き上げることを目指します。
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長期滞在（ワーケーション）と直接予約の促進
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駅から遠い立地を逆手に取り、中長期滞在のビジネス客や地方移住のお試し滞在をターゲットとします。
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OTA（予約サイト）の手数料（20%前後）を抑えるため、独自のWebサイトやSNSで長期滞在プランを設け、直接予約を促す。これにより運営費の割合を圧縮し、利益を改善します。
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ターゲット層の徹底的な絞り込み
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3LDKの広さと無料駐車場3台分というメリットを最大限に活かし、**「車で四国巡りをする大家族・グループ（5〜7名）」**にターゲットを絞り込み、大人数利用での平均単価アップを図ります。
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