民泊物件  ·  30日 9月 2025

【大阪・天王寺区】民泊利用可！敷金礼金0＆超格安ワンルーム（11㎡）で利益90万円は現実的か？

物件情報

 

  • 所在地： 大阪府大阪市天王寺区上汐４（主要駅に近く、インバウンド需要が旺盛なエリア）

  • 賃料・固定費： 賃料38,000円 ＋ 管理費6,000円 ＋ 水道代2,200円 ＝ 月額約46,200円（極めて低い固定費が最大の強み）

  • 間取り/面積： ワンルーム / 11.36㎡（極小サイズ。宿泊人数は1～2名に限定される）

  • 初期費用： 敷金・礼金０円、保証金０円（初期投資を大幅に抑えられる）

  • 交通： 地下鉄千日前線/谷町九丁目駅 徒歩3分（集客力が極めて高い）

  • 築年月/構造： 1985年5月（築41年）/ 鉄骨造

  • 特記事項： 民泊利用可、保証人無しOK、周辺にスーパーやショッピングセンターが充実。

  • 設備： システムキッチン、エアコン、フローリング、南向き、角住戸、エレベーター。

  • 対象URL： 物件詳細情報

 

民泊適正評価

 

  • 収益性：◎（高水準）

    • 固定費が非常に低く（月額約4.6万円）、大阪の安定した高稼働率を維持できれば、収益が残りやすい構造です。賃料が利益を圧迫するリスクが低いです。

  • 集客力：◎（極めて高い）

    • **「谷九駅徒歩3分」**という立地は、ミナミ観光やビジネスの拠点として需要が高く、集客面で優位性があります。

  • 物件優位性：△（狭さに難あり）

    • 「民泊可」「低賃料」「駅近」は強力ですが、11.36㎡という狭さは、ゲストの快適性や満足度（レビュー）を大きく下げるリスクがあります。

  • 初期投資：◎（非常に低い）

    • 敷金・礼金ゼロにより、一般的な民泊物件に比べ、初期の資金繰りが大幅に楽になります。

  • 総合評価：A（低コスト・高回転率モデルに最適）

    • 物件の狭さという明確な欠点があるものの、立地と固定費の低さがそれを補って余りあるメリットです。単身旅行者や短期ビジネス利用者をターゲットとした高回転率運営に最も適しています。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊利用時の詳細規約と手続き:

    • 「民泊利用可」が、簡易宿所や特区民泊などのどの旅館業法に基づいた手続きまで許可されているかを明確に確認すること。

  2. 築年数と設備の老朽化リスク:

    • 築41年のため、給湯器やエアコンなど、個別設備の故障リスクを想定し、修繕費用を運営計画に組み込む必要があります。

  3. 騒音と近隣環境:

    • 築古の鉄骨造マンションであり、隣室や上下階の音が響きやすい可能性があります。近隣住民への配慮を徹底するための運営ルール（静粛時間など）を明確に定める必要があります。

  4. 保証会社との契約:

    • 保証会社（エルズサポート）の保証料が総賃料の50%と設定されています。事業利用時の保証会社の更新条件や追加費用についても確認が必要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市天王寺区はインバウンド需要が非常に高く、大阪・関西万博やIR開業などの追い風も受けるため、年間を通じて安定した高稼働が見込めます。本物件の駅近好立地を考慮し、現実的な平均値として**約85%**を設定します。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 年間売上： 約2,480,000円

    • （根拠：宿泊単価8,000円 × 365日 × 85%稼働）

  • 年間固定費： 約588,000円

    • （根拠：賃料等528,000円 ＋ 水道代・保険料・初期費用償却分など）

  • 年間運営費： 約992,000円

    • （根拠：売上の40%。清掃費、光熱費、消耗品、OTA手数料等を含む）

  • 想定年間利益： 約900,000円

    • （年間売上 − 固定費 − 運営費）

【結果の考察】 想定年間利益は約90万円と、賃料の安さが利益を大きく押し上げています。月額約7.5万円の利益は、低い固定費のリスクヘッジを考慮すると、非常に優れた投資効率と言えます。ただし、この収益を維持するには、狭さという欠点を補い、安定して高レビューを獲得する戦略が不可欠です。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  1. 「超効率化」コンセプトの徹底:

    • 狭さを逆手に取り、「大阪最速・最小・最低コストの拠点」などとブランディングし、ミニマリストや短期ビジネス客に特化します。室内は最新のスマートデバイスで操作性を高め、狭さによるストレスをテクノロジーで軽減します。

  2. 清掃オペレーションの最適化とコスト削減:

    • ワンルームは清掃時間が短いというメリットがあります。清掃業者への依頼を効率化するか、可能であれば内製化することで、運営費（40%）を30%台に圧縮し、年間利益をさらに押し上げます。

  3. 連泊割引とマンスリー需要の取り込み:

    • ADR（平均宿泊単価）を無理に追わず、連泊ゲストには大幅な割引を提供し、稼働率を90%以上に引き上げることを最優先します。また、保証人不要の条件を活かし、周辺で需要の高いマンスリー契約（長期賃貸）も並行して募り、空室期間をゼロにすることを目指します。

カテゴリ： osaka