民泊物件 · 28日 9月 2025

【秋田県横手市】賃料4.4万円！築60年・145㎡の極広戸建を「転貸・民泊運営可」で事業化分析

物件URL: https://jmty.jp/akita/est-hou/article-1k3jsp
住所: 秋田県横手市幸町2-30
交通: JR奥羽本線/北上線「横手駅」徒歩25分/車7分、横手市循環バス幸町駅徒歩5分
賃料・管理費: 賃料 4.4万円 / 管理費 4,000円（合計 4.8万円）
敷金/礼金: なし / なし
間取り/専有面積: 6DK＋サービスルーム / 145.74㎡（1階72.87㎡、2階72.87㎡）
築年月(築年数): 1962年9月（築63年）
その他: 転貸可能、民泊運営可能、駐車場2台可、灯油FF暖房、洗面所独立、バス・トイレ別、事業用・居住用どちらもOK、工場の寮としての使用も可能。

良い点
1. 固定費が国内トップクラスの低さ: 145㎡もの広大な一軒家が月額4.8万円という固定費は、事業用として極めて異例な安さです。
2. 初期リスクがゼロ: 敷金・礼金がともに0円であり、初期の資金負担がほぼなく、投資回収の期間が圧倒的に短縮されます。
3. 事業自由度MAX: 転貸・民泊運営が可であり、さらに「工場の寮としての使用も可能」であるため、民泊と社宅・マンスリー利用を組み合わせたハイブリッド運用が容易です。
4. 設備と広さ: 6DKという間取りと145㎡の広さは、宿泊定員10名以上の団体客・ファミリー層のニーズに対応できます。
悪い点
1. 築年数: 築63年と非常に古く、内装や設備、特に水回りのリフォームが必須となる可能性があります。
2. プロパンガス: 都市ガスに比べて光熱費が高くなりがちであり、運営コストの上昇要因となります。
3. 立地: 駅徒歩25分であり、車またはバス移動が前提となります。

民泊許認可の要件: 秋田県横手市での民泊新法または簡易宿所の届出について、この物件の構造で必要な要件を満たせるかを、行政書士などを通じて確認しましょう。
リフォーム/DIYの可否: 築年数が古いため、ゲスト評価を確保するための**水回り・内装の改修（DIY）**について、オーナーからの詳細な許可を得ましょう。初期費用がゼロの分、改修費用を事業者が負担し、早期に高評価を獲得することが重要です。
灯油FF暖房の維持費: 厳寒地である横手市では、灯油代が大きな運営コストとなるため、過去の燃料使用実績などを参考に、冬季のランニングコストを予測しましょう。

ここでは、宿泊定員を10名、横手市の観光（かまくらなど）・ビジネス（工場の寮）需要を前提に、年間平均稼働率45%でシミュレーションを行います。単価は広さと収容力を活かし、1泊あたり22,000円と仮定します。

結論：運営代行サービスを利用しても、年間約111万円の利益が見込まれます。初期費用がゼロであるため、投資効率は極めて高いと言えます。

【最重要】ハイブリッド運用で稼働率100%を目指す:
- 運営代行費用（年間約72万円）を削減しセルフ運営に切り替えることで、年間利益は約184万円に向上します。
- ハイブリッド戦略: 観光シーズン（冬季のかまくらなど）は民泊、閑散期は「工場の寮」や「出張者のマンスリー契約」として運用し、空室率ゼロを目指しましょう。
ターゲット特化型コンセプト:
- ターゲット: 団体ビジネス客、スポーツ合宿、多頭飼いのペット連れファミリー。
- コンセプト: 145㎡の広さと「土間」「物置」といった設備を活かし、**「長期滞在・合宿・ペットフレンドリーな大型ハウス」**としてブランディングします。内装は和室の続き間を活かし、寝室と共有スペースを明確に分けましょう。
冬季の高単価設定:
- 横手市のかまくらシーズンは観光需要が爆発的に高まります。この時期に**高単価（35,000円〜50,000円/泊）**を設定し、年間収益を一気に引き上げましょう。