【富山県高岡市】賃料6.9万円！越中中川駅徒歩6分「和モダンリノベ戸建」を民泊として事業化分析

物件情報

• 住所: 富山県高岡市中川本町

• 交通: JR氷見線「越中中川駅」徒歩6分

• 賃料・管理費: 賃料 6.9万円 / 管理費 5,000円（合計 7.4万円）

• 敷金/礼金: なし / 1ヶ月分（6.9万円）

• 間取り/専有面積: 4LDK以上 / 134.09㎡

• 築年月(築年数): 築32年

• リフォーム履歴: 和モダンに美装済（床、水回り、浴室、洗面リフォーム済み）

• その他: 民泊・事務所利用可能（用途相談OK）、駐車場あり（物件裏）、フローリング＋畳スペース。

• 物件URL: https://jmty.jp/toyama/est-hou/article-1k3qbd

民泊事業適正評価

• 良い点

  1. 固定費が極めて低い: 月額7.4万円という低コストで、134㎡もの広大な一戸建てを利用できるため、収益性が非常に高いです。

  2. リフォーム済み: 築年数の古さ（32年）に対して、**水回りや内装が「和モダンに美装済」**であり、初期の改修費用が大幅に削減でき、ゲストからの高評価に直結します。

  3. 立地: 地方物件としては希少な駅徒歩6分の立地であり、公共交通機関を利用するゲストの集客に有利です。

  4. 広さと設備: **4LDK以上、134㎡**という広さは、大人数（8名程度）の収容が可能であり、高単価を狙えます。

• 悪い点

  1. 地方集客リスク: JR氷見線の駅であり、富山市や金沢市に比べると観光客の絶対数が少ないため、ターゲットを絞り込んだ集客が必要です。

  2. 駐車場: 駐車場の詳細が不明なため、車移動が前提となるファミリーやグループ客への対応力を事前に確認する必要があります。

運営した場合の想定年間利益シミュレーション

ここでは、宿泊定員を8名、高岡大仏、雨晴海岸、世界遺産（五箇山など）へのアクセス拠点として、年間平均稼働率40%でシミュレーションを行います。単価は広さと和モダンな内装を活かし、1泊あたり20,000円と仮定します。

結論：運営代行サービスを利用しても、年間約77万円の利益が見込まれます。低コストとリフォーム済みという優位性が、地方立地のリスクを大きくカバーし、安定した収益を生み出します。

収益性を最大化するための戦略

1. 【最重要】セルフ運営への切り替え:

   • 運営代行費用（年間約58万円）を削減し、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約135万円に向上します。礼金1ヶ月分のみの初期費用であり、投資回収は極めて早いです。

2. 「和モダン」コンセプトの徹底:

   • 和室空間とモダンな水回りという強みを最大限に活かし、ターゲットをインバウンドのファミリーやグループ客に特化します。内装は畳や障子といった和の要素を残しつつ、北陸の伝統工芸（高岡銅器など）を装飾に取り入れ、宿泊体験の価値を高めましょう。

3. 観光周遊拠点としてのブランディング:

   • 氷見線を利用した「雨晴海岸」、そして車を利用した「世界遺産・五箇山」や「金沢」へのアクセス拠点としてアピールします。

4. ハイブリッド運用（事務所/サロン利用）:

   • 閑散期や平日など、民泊の稼働が落ちる時期は、「和の雰囲気の事務所・サロン」としてのウィークリー/マンスリー利用も可能であることを積極的にアピールし、稼働率の底上げを図りましょう。