物件情報
-
住所: 大阪府大阪市平野区長吉六反３丁目
-
交通: 大阪メトロ谷町線「長原駅」徒歩13分
-
賃料・管理費: 賃料 5.5万円 / 管理費 5,000円（合計 6万円）
-
敷金/礼金: なし / なし（初期費用無料を謳う）
-
専有面積: 51.29㎡ / 間取り 3DK
-
築年月(築年数): 1967年6月（築58年）
-
その他: 民泊可（ただし家賃変動有）、初期費用無料（要審査）、ペット多頭飼育相談可、都市ガス、バス・トイレ別、事務所使用可。
-
注意点: 民泊利用の場合、初期費用・家賃変動の可能性あり。火災保険・保証会社加入必須。
民泊事業適正評価
-
良い点
-
固定費が圧倒的に低い: 大阪市内の戸建てで月額6万円（管理費込）は、事業用として極めて高い競争力を持ちます。家賃が変動しても、採算を取りやすいラインです。
-
初期費用無料の可能性: 「初期費用は前家賃のみ！」と記載されており、審査次第では初期の資金負担がほぼゼロで事業をスタートできる可能性があり、初期リスクが最小限です。
-
事業自由度: **「民泊可」**であり、築年数が古い分、内装改修の自由度も高いと予想されます。
-
都市ガス: 光熱費を抑えやすい都市ガス対応です。
-
-
悪い点
-
築年数: 築58年と非常に古く、建物の老朽化や断熱性、水回り設備の状態に大きな懸念があります。ゲストの評価に直結する部分です。
-
家賃・初期費用の変動: 「民泊利用の場合、初期費用変動有」「ペット飼育や事業の場合、家賃変動有」とあり、最終的な契約条件が不透明です。
-
立地: 長原駅徒歩13分は都心部から離れており、観光客にとっては利便性が低く、低価格戦略が必須となります。
-
契約前に確認するポイント（最重要）
-
民泊利用時の最終家賃と初期費用: 仲介業者とオーナーに対し、民泊利用を前提とした最終的な家賃総額と、敷金・礼金を含めた初期費用の総額を、必ず書面で確定させましょう。
-
リフォーム/改修の可否: 築年数が古いため、**簡易的なセルフリフォーム（DIY）**がどこまで可能か、特に水回り設備（浴室、キッチン）の改修について許可を得ましょう。
-
民泊許認可の要件: 大阪市での民泊新法または簡易宿所の届出について、この物件の構造で必要な要件を満たせるかを、行政書士などを通じて確認しましょう。
運営した場合の想定年間利益シミュレーション
ここでは、宿泊定員を4名、低コストを武器にした低価格層の観光・ビジネス需要を前提に、年間平均稼働率70%でシミュレーションを行います。単価は低価格競争力を活かし、1泊あたり8,000円と仮定します。（固定費は月額6万円で計算）
結論：運営代行を利用した場合、年間約31万円の利益と厳しい結果になります。しかし、初期費用無料の可能性を活かしたセルフ運営**が必須であり、その場合の収益性は劇的に改善します。
収益性を最大化するための戦略
-
【最重要】セルフ運営の徹底と低価格戦略:
-
運営代行費用（年間約41万円）を削減し、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約72万円に向上します。初期投資がほぼゼロであれば、この収益は非常に魅力的です。
-
ターゲット: バックパッカー、格安旅行者、長期滞在のビジネスマン、初期費用を抑えたい留学生など、コスト重視の層に特化します。
-
-
DIYとコンセプトの統一:
-
築58年の古さを逆手に取り、内装は**「レトロモダン」や「古民家風」**にDIY（オーナーの許可を得て）することで、低コストで個性を出し、写真映えする物件に仕上げましょう。
-
3DKという間取りを活かし、寝室2部屋＋リビング/共有スペースにゾーニングし、グループ客のニーズに対応しましょう。
-
-
ハイブリッド運用（事業利用の検討）:
-
収益が伸び悩む場合、民泊だけでなく「事務所使用可」という点を活かし、初期費用を抑えたい個人事業主やサテライトオフィスとしての利用も組み入れたハイブリッド運用を検討しましょう。
-