民泊物件 · 27日 9月 2025

【宮城県大崎市】賃料16.8万円！築52年4LDK・139㎡一戸建てを「民泊・転貸可」で事業化分析

物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987776619/00272308/x06987776619.html
住所: 宮城県大崎市鹿島台平渡字大沢
交通: JR東北本線「鹿島台駅」徒歩2300m（車移動前提）
賃料・管理費: 賃料 16.8万円 / 管理費なし
敷金/礼金: 1ヶ月（16.8万円） / なし
間取り/専有面積: 4LDK / 139.29㎡
築年月(築年数): 1972年12月（築52年10ヶ月）
その他: 民泊利用可能、転貸可、駐車場2台無料、フリーレント2ヶ月、オール電化、アイランドキッチン。

良い点
1. 事業自由度が高い: **「転貸可」「民泊可」**の条件は、初期投資と事業計画の自由度を保証します。
2. 広さと高付加価値: 139㎡の4LDKは、大人数（8〜10名）の収容が可能で、高単価を狙えます。
3. 設備が充実: オール電化は光熱費を一本化でき、アイランドキッチンはグループ客の調理やパーティ需要に強くアピールできます。
4. 初期投資の低減: 敷金1ヶ月・礼金なし、さらにフリーレント2ヶ月が付くため、初期の運転資金を確保しやすいです。
悪い点
1. 固定費が高い: 地方の車移動前提の物件として、月額16.8万円の賃料は高めです。高稼働率を維持できなければ、赤字リスクが高まります。
2. 立地: 鹿島台駅からの距離が長く、地方都市の一般的な観光客の集客は難しく、特定のターゲットに絞る必要があります。
3. 築年数: 築52年であり、大規模なリフォーム履歴が不明なため、特に建物の断熱性や快適性について懸念が残ります。

リフォームの詳細: 「アイランドキッチン」などの設備が、いつ、どの程度の規模でリフォームされたものなのかを具体的に確認し、建物の状態を把握しましょう。
民泊許認可の要件: 大崎市での民泊新法または簡易宿所の届出について、この物件の構造で必要な要件（消防設備、バス・トイレの数など）を行政に確認しましょう。
事業用消費税: 「事業用消費税別途」とあるため、月額賃料16.8万円に消費税が加算されるか（課税事業者か否か）を仲介業者に確認し、正確な固定費を把握しましょう。

ここでは、宿泊定員を8名、周辺のビジネス・団体客需要を前提に、週末やイベント時の需要に期待し、保守的な年間平均稼働率40%でシミュレーションを行います。単価は広さと設備を活かし、1泊あたり25,000円と仮定します。

結論：高額な固定費（年間約200万円）のため、運営代行を利用した場合の年間利益は約12万円と、事業として非常に厳しい結果となります。

この物件は固定費が高いため、セルフ運営への切り替えと超高単価戦略が必須です。

【最重要】セルフ運営への切り替え:
- 運営代行費用（年間約73万円）を削減することで、年間利益は約85万円に向上します。フリーレント2ヶ月分と合わせ、初期投資は容易に回収できます。
ターゲットをビジネス/工事関係者に特化:
- 仙台市方面へのアクセスと広大なスペースを活かし、周辺の工場やインフラ工事の長期出張者に特化します。
- 戦略: マンスリー契約やウィークリー契約をメインとし、清掃頻度を減らしてコストを大幅に削減し、安定した収益源とします。
設備を活かしたブランディング:
- アイランドキッチンとオール電化をアピールし、「大人数で自炊がしやすい快適な長期滞在用ハウス」として、宿泊単価ではなく滞在期間で収益を最大化しましょう。
DIYの検討:
- 築52年という古さと賃料の高さをカバーするため、オーナーに相談の上、断熱材の強化や内装のDIYを行い、施設の魅力を高める投資を検討しましょう。