【山口県光市】賃料9.8万円！光駅徒歩7分、5LDK・140㎡戸建てを「民泊・転貸可」で事業化分析

物件情報

 

• 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987776611/00272308/x06987776611.html

• 住所: 山口県光市虹ケ丘３丁目

• 交通: JR山陽本線「光駅」徒歩7分

• 賃料・管理費: 賃料 9.8万円 / 管理費 なし

• 敷金/礼金: 1ヶ月（9.8万円） / なし

• 間取り/専有面積: 5LDK / 139.74㎡

• 築年月(築年数): 1987年1月（築38年9ヶ月）

• リフォーム履歴: 2025年8月実施（全室クロス張替、フローリング張替、畳替え）

• その他: 民泊可、転貸可、駐車場1台無料、トイレ2ヶ所、システムキッチン、フリーレント2ヶ月。

• 注意点: 事業用家賃は消費税別途。

---

 

民泊事業適正評価

 

• 良い点

  1. 立地が最高: 地方物件としては極めて希少な駅徒歩7分という立地は、車を持たない観光客やビジネス客の集客に非常に有利です。

  2. リフォーム済み: 2025年8月に主要な内装が刷新されているため、初期の改修費用が不要で、築38年の古さを感じさせません。

  3. 超低コスト・広大: 140㎡の5LDK一戸建てが月額約10万円という固定費は、非常に競争力があります。

  4. 事業自由度MAX: **「民泊可」「転貸可」**の条件は、初期投資と事業計画の柔軟性を保証します。

  5. 設備: トイレ2ヶ所、システムキッチン、バス・トイレ別、出窓など、大人数収容時の利便性が高いです。

• 悪い点

  1. 駐車場: 駐車場が1台分のみのため、大人数やファミリー層（車移動が前提）の集客において制約となる可能性があります。

  2. 事業用家賃: 事業用利用の場合、賃料9.8万円に消費税が加算される（9.8万円 → 10.78万円）可能性があります。

---

 

契約前に確認するポイント

 

1. 事業用家賃の消費税: 賃料9.8万円に消費税が別途加算されるか、その総額を明確に確認しましょう。

2. 民泊許認可の要件: 光市での民泊新法または簡易宿所の届出について、この物件の構造で必要な要件を満たせるかを、行政書士などを通じて確認しましょう。

3. 追加駐車場の確保: 団体客・ファミリー客をターゲットにする場合、近隣に追加で駐車場を借りられるか、または周辺の有料駐車場の有無を確認しましょう。

---

 

運営した場合の想定年間利益シミュレーション

 

ここでは、宿泊定員を10名、光市周辺のビジネス・団体客、および山陽本線を利用した広域観光を前提に、週末やイベント時に需要が集中すると想定し、年間平均稼働率45%でシミュレーションを行います。単価は駅近・広さを活かし、1泊あたり25,000円と仮定します。（固定費は賃料9.8万円+消費税0.98万円=10.78万円で計算）

結論：運営代行サービスを利用しても、年間約101万円の利益が見込まれます。駅近・低コスト・広大という最高の条件が、地方での高収益を実現します。

---

 

収益性を最大化するための戦略

 

1. 【最重要】セルフ運営とハイブリッド運用:

   • 運営代行費用（年間約82万円）を削減し、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約183万円に向上します。

   • ハイブリッド運用: 光市周辺の企業・工場への長期出張者をターゲットに、閑散期は**「マンスリー契約」**を積極的に行い、安定収入と稼働率の底上げを図りましょう。

2. ターゲットを駅利用者に特化:

   • 駅徒歩7分という優位性を最大限に活用し、車を持たない個人旅行者やビジネスマンのグループ、山陽本線沿いの観光客をターゲットにします。

3. 和室を活用したコンセプト:

   • 5LDKという間取りを活かし、広大な畳スペースを**「多目的リビング・ワーケーションスペース」**として活用し、快適な共同生活が送れる施設としてブランディングしましょう。