【宮城県】賃料3.5万円！駅徒歩1分・初期費用無料の「民泊可能」1Kの収益性を徹底分析

物件情報

 

• 物件URL: https://jmty.jp/miyagi/est-hou/article-est_ec_17826

• 住所: 宮城県柴田郡大河原町字幸町

• 交通: JR東北本線「大河原駅」徒歩1分

• 賃料・管理費: 賃料 3.5万円 / 管理費 0円

• 敷金/礼金/仲介手数料: 全て無料

• 間取り/面積: 1K / 22.35㎡

• 築年月(築年数): 1994年1月（築31年）

• その他: 民泊利用可能、高速WiFi無料、駐車場無料、2人入居・事務所利用相談可

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民泊適正評価

 

• 良い点

  1. 初期費用がほぼゼロ: 敷金、礼金、仲介手数料、初回保証料が全て無料という、賃貸契約としては異例の条件です。事業開始のハードルが極めて低いです。

  2. 駅徒歩1分: 地方物件ながら、駅に隣接しているため、公共交通機関を利用するゲストの利便性は抜群です。

  3. 賃料が安い: 月額3.5万円と安く、固定費が低いため、赤字リスクが極めて低いです。

  4. 無料設備が充実: 高速WiFiと駐車場が無料であり、これはビジネス客や車利用のファミリー層にとって大きな付加価値となります。

  5. 民泊利用可: オーナーの許可があるため、申請手続きがスムーズに進められます。

• 悪い点

  1. 立地（郊外）: 仙台市中心部からは離れており（電車で約30〜40分）、一般的なインバウンド観光客の集客は難しいです。

  2. 広さが限定的: 22.35㎡の1Kでは、宿泊定員は最大2名程度に限定され、高単価を狙いにくいです。

  3. 築年数の古さ: 築31年の木造アパートであり、断熱性能や設備の老朽化による光熱費増加や故障のリスクがあります。

  4. 短期解約違約金: 1年未満で解約した場合、家賃5ヶ月分の違約金が発生するため、短期撤退のリスクを考慮する必要があります。

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契約前に確認するポイント

 

• 民泊利用時の最終条件: 賃貸借契約で「民泊利用」に関する具体的なルール（宿泊日数制限、騒音対策など）を文書で確認しましょう。

• 行政への確認: 柴田郡大河原町での民泊新法上の届出が可能か、行政に事前に確認しましょう。

• WiFi速度の確認: 「高速WiFi無料」とありますが、実際の速度が事業利用に耐えうるか（特に複数のゲストが利用する場合）を内見時に確認しましょう。

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周辺地域の平均稼働率

 

大河原町は、桜の名所（一目千本桜）や白石川の自然が魅力ですが、通年の観光客が多いエリアではありません。ターゲットを絞った集客戦略が必須です。ここでは、駅近という優位性を考慮し、保守的な**年間平均稼働率30%**でシミュレーションを行います。

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運営した場合の想定年間利益シミュレーション

 

ここでは、宿泊定員を2名、1泊あたり8,000円と仮定して計算します。

結論：運営代行を利用した場合、年間利益はわずか5万円程度となり、事業として厳しい結果となります。

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収益性を最大化するための運営戦略（セルフ運営が必須）

 

この物件は、固定費の安さが唯一の武器です。利益を出すためには、変動費である運営代行費を極限まで削減するセルフ運営が必須です。

1. 【最重要】セルフ運営への切り替え:

   • 運営代行費用（年間約17.5万円）を削減することが、黒字化の鍵です。清掃やゲスト対応を自身で行えば、年間利益は約228,000円に向上します。

2. ターゲットをビジネス/長期出張者に特化:

   • 駅徒歩1分、無料WiFi、無料駐車場という条件は、一般の観光客よりも、短期・長期のビジネス客、工事関係者、受験生に強くアピールできます。マンスリー契約を多用し、清掃回数を減らすことで利益を確保しましょう。

3. 地域のイベント需要の捕捉:

   • 4月の一目千本桜の時期や、周辺大学の受験シーズンなど、地域のハイシーズンに徹底的に高単価（例：1泊12,000円以上）を狙い、一気に利益を稼ぎ出す戦略が必要です。

4. 内装デザインの差別化:

   • 築古物件であるため、内装をシンプルかつ機能的にリフォームし、「清潔感」「静けさ」「快適なデスク環境」をアピールして、ビジネス客から高いレビューを獲得しましょう。