民泊物件  ·  26日 9月 2025

【大阪市西成区】築浅4年・118㎡メゾネット一戸建！民泊相談可の超優良物件の収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1171092607/50109899/x01171092607.html

  • 住所: 大阪府大阪市西成区北津守１丁目

  • 交通: 南海汐見橋線 木津川駅 徒歩2分 / JR大阪環状線 今宮駅・芦原橋駅 徒歩13分

  • 賃料・管理費: 賃料 27.5万円 / 管理費 なし

  • 敷金/礼金: なし / 55万円（2ヶ月分）

  • 保証金/償却: なし / なし

  • 面積: 118.61㎡（1〜3階のメゾネット貸家）

  • 築年月(築年数): 2021年9月（築4年1ヶ月）

  • その他: 角部屋、メゾネット、玄関2つあり（住居兼事務所可）、民泊系も相談できます！、駐車場無料、バス・トイレ別、設備充実

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 圧倒的な広さと新しさ: 築4年で118.61㎡という広さは、大阪の民泊物件としては非常に希少です。大人数（8〜10人程度）のグループ旅行客をターゲットにでき、高単価を狙えます。

    2. 駅近＋複数路線利用可: 木津川駅徒歩2分に加え、JR環状線の駅も徒歩圏内。大阪市内主要部へのアクセスが容易で、集客力は極めて高いです。

    3. 無料駐車場付き: 無料の専用駐車場が付いている点は、車で訪れるファミリー層や荷物の多い外国人観光客にとって、他の物件にはない絶大な魅力となります。

    4. プライベート性の高さ: メゾネット（戸建）構造で、他の入居者との接触がほとんどなく、騒音などのトラブルリスクが低いです。

  • 悪い点

    1. 高額な固定費: 賃料27.5万円は、毎月固定でかかる費用としては非常に高額です。高稼働率を維持できなければ、赤字に転落するリスクがあります。

    2. 高額な初期費用: 礼金が55万円（賃料2ヶ月分）と高額であり、事業開始時の初期投資が大きくなります。

    3. 西成区のイメージ: 物件自体は築浅で優良ですが、所在地の西成区という名称に対して、一部の日本人観光客にはネガティブなイメージが残る可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営時の詳細条件: 賃貸契約書で、民泊運営の具体的なルール（騒音対策、ゴミ処理、消防設備など）や、契約期間、更新条件を明確にしましょう。

  • 定員人数の確認: 118.61㎡という広さで、消防法や民泊新法上の宿泊定員を何名まで設定できるか、行政に確認しましょう。

  • 必要設備の有無: 既存の設備（エアコン、給湯器など）が大人数での利用に耐えられる十分な容量を持っているか確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

この物件は、難波・天王寺エリアに近く、大阪市内でも民泊需要が特に高い地域に位置します。築浅、広さ、駅近という条件を考慮すると、年間を通じて極めて高い稼働率が期待できます。ここでは、**年間平均稼働率80%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 27.5万円

    • 年間固定費用: 27.5万円 × 12ヶ月 = 3,300,000円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり35,000円（8名収容・高グレードとして）と仮定します。

    • 35,000円/泊 × 365日 × 80%（稼働率） = 10,220,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり10,000円と仮定し、年間97回の清掃で970,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、2,044,000円

    • その他雑費（光熱費等）: 500,000円

    • 年間費用合計: 3,300,000円 + 970,000円 + 2,044,000円 + 500,000円 = 6,814,000円

  • 想定年間利益:

    • 10,220,000円（売上） - 6,814,000円（費用） = 3,406,000円

このシミュレーションから、年間で約340万円の大きな利益が出ることが想定されます。高額な賃料を払っても、物件の持つポテンシャルと集客力によって、十分に事業として成立することがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約200万円）を削減するため、清掃やゲスト対応の一部または全てを自社で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  2. 体験型コンテンツの提供: 118㎡という広さを活かし、大人数での料理教室や、周辺の黒門市場へのツアーなど、滞在型体験を提供することで、付加価値を高め、更なる高単価を狙えます。

  3. 住居兼事務所利用: 玄関が2つある特性を活かし、オーナー自身が一部を住居や事務所として利用しながら、残りのスペースを民泊として貸し出すことで、賃料負担を軽減しつつ、運営コストを抑えることができます。

  4. 長期滞在プランの提供: ワーケーションや企業の短期出張者、学生などをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。

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