物件情報
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6969365417/50015381/x06969365417.html
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住所: 大阪府大阪市天王寺区上本町８丁目
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交通: 近鉄「大阪上本町駅」徒歩8分 / 大阪メトロ「谷町九丁目駅」徒歩11分 / JR「桃谷駅」徒歩13分
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賃料・管理費: 賃料 11.4万円 / 管理費 7,000円
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敷金/礼金: なし / 30万円（約2.6ヶ月分）
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間取り/面積: 2LDK / 64.7㎡
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築年月(築年数): 1969年4月（築56年6ヶ月）
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その他: 民泊も相談可、ペット相談可（大型犬・猫可）、事務所使用可、バス・トイレ別、洗面所独立
民泊適正評価
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良い点
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抜群の立地: 3路線3駅が利用可能で、特に大阪上本町駅は近鉄特急も停車するターミナル駅であり、奈良方面からの観光客の集客にも繋がります。
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広さと間取り: 64.7㎡の2LDKという広さは、4〜6名程度のファミリーやグループ旅行客に対応可能で、高い宿泊単価を狙えます。
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ペット相談可: 「大型犬・猫可」という条件は、大阪市内の民泊物件としては極めて希少な競争優位性となります。ペット同伴旅行客というニッチかつ高需要な層を取り込めます。
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水回りの設備: バス・トイレ別、洗面所独立という、築年数に反して現代の民泊ゲストが求める設備が整っています。
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悪い点
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築年数の古さ: 築56年という古さは、建物の見た目の古さや、エレベーターがない可能性、予期せぬ設備の故障リスクを伴います。
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礼金の高さ: 礼金が30万円（賃料の約2.6ヶ月分）と高額であり、初期費用がやや大きくなります。
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内装の状態: 築古のため、集客力を高めるためには、ある程度のリノベーションや内装補修が必要になる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の家賃・条件: 賃貸契約書で、民泊運営の具体的なルールや、家賃の変更（事業用として上乗せされる可能性）について明確にしましょう。
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ペット同伴の詳細: ペット飼育時の追加の保証金や、退去時の原状回復の範囲、費用負担について細かく確認しましょう。
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内装リノベーションの可否: 築古のため、内装をモダンなデザインに刷新するリノベーションの許可が大家さんから得られるかを確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
天王寺・上本町エリアは、大阪市内でも高い集客力を持ちます。駅近で広さもあるため、安定した稼働率が見込めます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率70%**でシミュレーションを行います。
運営した場合の想定年間利益
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月額固定費用: 賃料 11.4万円 + 管理費 7,000円 = 121,000円
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年間固定費用: 121,000円 × 12ヶ月 = 1,452,000円
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想定年間売上:
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1泊あたり18,000円（4名収容・好立地・ペット可として）と仮定します。
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18,000円/泊 × 365日 × 70%（稼働率） = 4,599,000円
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年間運営費用（変動費）:
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清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間100回の清掃で800,000円
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運営代行費用: 売上の20%と仮定し、919,800円
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その他雑費（光熱費等）: 300,000円
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年間費用合計: 1,452,000円 + 800,000円 + 919,800円 + 300,000円 = 3,471,800円
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想定年間利益:
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4,599,000円（売上） - 3,471,800円（費用） = 1,127,200円
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このシミュレーションから、年間で約112万円の利益が出ることが想定されます。築年数の古さを差し引いても、立地と「ペット相談可」という強みが収益性を高めていることがわかります。
想定利益を改善するためのアイデア
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セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約92万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。
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ターゲットの絞り込み: 「ペット専門」の民泊としてブランディングを徹底し、ペット用のアメニティやサービスを充実させることで、宿泊単価を上げるだけでなく、集客競争を回避できます。
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築古を活かしたリノベーション: 築56年の古さをデメリットとして隠すのではなく、レトロでヴィンテージな「昭和レトロ・和モダン」なデザインにリノベーションすることで、若者や外国人観光客に刺さるユニークな魅力に変えることができます。
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周辺施設との連携: 近鉄百貨店やあべのハルカス、四天王寺などの周辺施設と連携し、割引チケットやツアーを宿泊プランに含めることで、付加価値を高めることができます。