物件情報
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価格: 770万円（税込）
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住所: 東京都八王子市上恩方町
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交通: 中央本線八王子駅から車で約24分
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築年月: 1967年10月（築57年）
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間取り/面積: 2DK / 56.51㎡
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土地面積: 105.77㎡
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その他: リフォーム済み、駐車場完備、公営水道・町水（山水）利用可、セカンドハウスや収益物件としても最適、都市計画：調整区域
民泊適正評価
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良い点
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手頃な価格: 770万円という購入価格は、民泊事業の初期投資を大幅に抑えられます。
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リフォーム済み: 築57年という古さながら、和室から洋室への変更や水回り設備の新規設置など、主要なリフォームが完了しているため、すぐに事業を始められます。
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ユニークな立地: 都会の喧騒から離れた自然豊かな環境は、都会暮らしに疲れたゲスト層に刺さります。町水（山水）の利用も、ユニークな体験としてアピールできます。
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駐車場完備: 駅からのアクセスが不便なため、車での来訪がメインとなります。駐車場があることは、集客において必須の条件であり、大きなメリットとなります。
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悪い点
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「調整区域」の法的リスク: 市街化調整区域では原則として建物の建築が制限されています。既存の建物を民泊として営業できるかどうかは、行政の判断によります。八王子市の窓口で、旅館業法や民泊新法に基づく営業許可が得られるか、事前に確認する必要があります。
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不便な立地: 八王子駅から車で約24分という立地は、公共交通機関を利用するゲストの集客が困難です。車での移動を前提としたターゲット設定が必須です。
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低い稼働率: 都心部の物件とは異なり、通年での高い稼働率は期待できません。週末や連休、長期休暇が主な需要期となるため、稼働率が収益を左右します。
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契約前に確認するポイント
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八王子市への事前確認: 最も重要なのは、「調整区域」にあるこの物件で民泊営業が可能かどうか、八王子市役所の窓口で確認することです。
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築古物件の診断: リフォーム済みとはいえ、築57年という建物の基礎や構造、屋根の状態などを専門家に見てもらい、今後の修繕リスクを把握しておきましょう。
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水道・排水設備の詳細: 公営水道と町水のランニングコスト、浸透式の下水設備のメンテナンス方法や費用など、維持管理に関する詳細を確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
八王子市上恩方町のような自然豊かな郊外の民泊は、都心のような通年での高稼働は期待できません。観光シーズンや週末に需要が集中するため、年間を通した平均稼働率は**15%〜20%**程度と、かなり低めに見積もるのが現実的です。ここでは、**20%**でシミュレーションを行います。
運営した場合の想定年間利益
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初期費用: 物件価格770万円 + 諸経費（登記費用、不動産取得税など）約50万円 = 約820万円
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年間運営費用（変動費）:
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固定資産税：年間約5万円と仮定
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その他維持管理費：年間約25万円と仮定
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年間固定費合計：30万円
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想定年間売上:
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「田舎暮らし体験」をコンセプトに、1泊あたり12,000円（4人利用を想定）と仮定します。
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12,000円/泊 × 365日 × 20%（稼働率） = 876,000円
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年間経費（変動費）:
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清掃・消耗品費: 1回あたり7,000円と仮定し、年間73日の稼働で511,000円
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運営代行費用: 売上の20%と仮定し、175,200円
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年間費用合計: 300,000円 + 511,000円 + 175,200円 = 986,200円
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想定年間利益:
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876,000円（売上） - 986,200円（費用） = -110,200円
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このシミュレーションから、現状のままでは年間で約11万円の赤字となる可能性が示されました。物件価格が安いものの、低い稼働率と運営費用が収益を圧迫することがわかります。
想定利益を改善するためのアイデア
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セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約17万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、収支を改善できます。
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体験型コンテンツの提供: 単なる宿泊施設ではなく、畑仕事やBBQ、星空観測、周辺のハイキングツアーなど、この物件ならではの「田舎暮らし体験」を付加価値として提供することで、宿泊単価を上げ、集客力を高められます。
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週末限定の営業: 稼働が集中する週末や連休のみの営業に絞り、平日の運営費用を抑えることで、効率的な運用を目指しましょう。
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ターゲットの明確化: 都会の喧騒から離れたいテレワーカー向けの「ワーケーション」プランや、リトリート（心身の休息）を目的としたゲストをターゲットにすることで、安定した収益を確保できる可能性があります。