民泊物件  ·  25日 9月 2025

【富山県富山市】賃料5.5万円〜！越中八尾駅徒歩3分の古民家を民泊運営するメリット・デメリット

物件情報

 

  • 物件URL: https://jmty.jp/toyama/est-hou/article-1k24a2

  • 住所: 富山県富山市八尾町福島

  • 交通: JR高山本線 越中八尾駅 徒歩230m（約3分）

  • 賃料・管理費: 賃料 55,000〜65,000円/月

  • 間取り/面積: 2DK（平成築）＋古民家5DK&屋根裏収納

  • その他: 仲介手数料なし、リフォーム（DIY）OK、駐車場3台、6年入居で土地値程度で譲渡可、民泊施設としての活用もおすすめ

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 圧倒的なコストパフォーマンス: 部屋数が多く、広いにもかかわらず、賃料が5.5万円からと非常に安価です。これは、事業の固定費を大幅に抑え、利益を出しやすくします。

    2. 仲介手数料なし: 不動産会社を介さない大家さんとの直接契約のため、初期費用を抑えることができます。

    3. ユニークな体験価値: 「古民家＋新築」という特殊な構造は、和の趣と現代の快適さを両立させ、ゲストに特別な宿泊体験を提供できます。

    4. 将来的な購入オプション: 6年間賃貸すれば土地値で譲渡可能という条件は、賃貸でありながら、まるでマイホームのように愛着を持ってリフォームやDIYに取り組める大きなインセンティブになります。

    5. 駅近＋駐車場完備: 越中八尾駅から徒歩3分という利便性と、車3台分の駐車場があるため、様々なゲストのニーズに対応できます。

  • 悪い点

    1. 「おわら風の盆」以外の集客: 八尾町は「おわら風の盆」という圧倒的な観光資源がありますが、それ以外の期間は集客が課題となります。通年で収益を上げるための戦略が不可欠です。

    2. 建物の状態: 築年数が異なる複数の建物から成り立っているため、老朽化の進んだ古民家部分の耐震性や水回り、屋根の状態などを詳しく確認する必要があります。

    3. オーナーの理解の範囲: 民泊として推奨されているとはいえ、運営ルールやリフォームの自由度など、契約書で細かく確認し、大家さんと合意しておく必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の許可範囲: 大家さんと直接、民泊としてどこまで許可されているのか、ルールや規制、リフォームの範囲などを書面で明確にしましょう。

  • 建物の診断: 特に古民家部分の構造や耐震性、配管、屋根など、専門家（建築士など）に診断してもらい、今後の修繕リスクと費用を把握しておきましょう。

  • 行政への確認: 富山市の民泊新法や旅館業法における手続きや要件、またこの物件が位置するエリアでの民泊営業が許可されるかを確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

富山県全体の民泊稼働率は都市部に比べると低い傾向にあります。八尾町は特定の時期に需要が集中する特殊なエリアです。ここでは、通年の平均稼働率を**30%**と仮定し、おわら風の盆期間（9月1日〜3日）は高単価・高稼働で別途計算します。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 65,000円 + 光熱費等 10,000円 = 75,000円

    • 年間固定費用: 75,000円 × 12ヶ月 = 900,000円

  • 想定年間売上:

    • 通常期（362日）: 1泊あたり18,000円（広さと古民家体験を考慮）× 362日 × 30% = 1,954,800円

    • おわら風の盆（3日）: 1泊あたり50,000円（超繁忙期）× 3日 = 150,000円

    • 年間合計売上: 1,954,800円 + 150,000円 = 2,104,800円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間111日の稼働で888,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、420,960円

    • その他雑費: 150,000円

    • 年間費用合計: 900,000円 + 888,000円 + 420,960円 + 150,000円 = 2,358,960円

  • 想定年間利益:

    • 2,104,800円（売上） - 2,358,960円（費用） = -254,160円

このシミュレーションから、通常運営では年間で約25万円の赤字となる可能性が示されました。物件の安価な賃料という強みがあるものの、高単価を狙える閑散期の集客が非常に重要となります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約42万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  2. 体験型コンテンツの提供: 周囲の自然を活かしたトレッキングや、富山湾での釣り体験、地元の郷土料理教室など、宿泊に付加価値を付けることで、宿泊単価を上げ、集客力を高められます。

  3. 季節ごとのターゲット設定: 9月は「おわら風の盆」のゲスト、冬はスキーやスノーボードを楽しむゲスト、春や秋はハイキングや自然体験目的のゲストなど、ターゲットを明確にすることで、通年での稼働率向上を目指しましょう。

  4. 副業利用の可能性: 民泊として利用しない日は、リモートワークのためのレンタルスペースや、ヨガ教室、料理教室の会場として時間貸しビジネスを組み合わせることで、収益を増やすことができます。

カテゴリ： hokuriku, toyama