民泊物件  ·  24日 9月 2025

【富山県滑川市】民泊可能・古民家御屋敷の収益性を徹底分析！15年住んだら家がもらえる破格の条件

物件情報

 

  • 物件URL: https://jmty.jp/toyama/est-hou/article-1g51nh

  • 住所: 富山県滑川市山側・東福寺、開エリア

  • 交通: 富山地鉄本線 中加積駅 (徒歩時間不明)

  • 賃料・管理費: 賃料 6.5万円 / 管理費 なし

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り/専有面積: 居室9部屋以上 / 土地400坪

  • 建物種別/築年数: 古民家・平屋 / 築75年

  • その他: 15年後の1万円での譲渡プラン、駐車場4台以上、眺望良好、民泊・旅館可、現状渡し、DIY自由

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 唯一無二の特典: 15年住み続ければ、広大な土地と建物をわずか1万円で取得できるという、他に類を見ない破格の条件です。事業が成功すれば、最終的に価値のある不動産を手に入れられます。

    2. 低家賃: 居室9部屋以上、土地400坪という規模の物件が、月額6.5万円という低家賃で借りられるのは非常に魅力的です。この物件の固定費は、都心部のワンルームアパートよりも安価です。

    3. 圧倒的な規模と多用途性: 9部屋以上という広さは、大人数での宿泊や、民泊だけでなく旅館、カフェ、アトリエなど、複数の事業を組み合わせた運営を可能にします。

    4. 最高の眺望: 富山湾と富山平野を一望できる眺望は、ゲストにとって最高の体験となり、大きな付加価値になります。

  • 悪い点

    1. 不便な立地: 郊外の山間部に位置しており、公共交通機関でのアクセスは非常に不便です。ゲストの集客は車での来訪がメインとなり、観光客のターゲット層は限られます。

    2. 多額の修繕費リスク: 築75年という古い建物で「現状渡し」の契約です。大規模なリノベーション費用に加え、入居後の修繕費用も借主負担となります。数百万円単位の初期投資が必要になる可能性が高く、家賃が安くてもトータルコストは高くなります。

    3. 特殊なインフラ: プロパンガス、灯油ボイラー、井戸水、浄化槽など、都市インフラとは異なるため、運用に手間や費用がかかる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 「15年後譲渡」の条件: 契約書で「月々6.5万円の支払いを15年間滞納なく」という条件の詳細を必ず確認しましょう。

  • 修繕費用とリフォームの範囲: 専門家を同行させて、入居前に建物の状態を診断してもらい、必要な修繕箇所と費用を正確に見積もりましょう。

  • 自治体への確認: 富山県滑川市で民泊や簡易宿所を運営する場合の条例や条件について、事前に保健所や消防署に相談し、必要な手続きや設備要件を把握しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

富山県全体で見ると、民泊の稼働率は都心部ほど高くはありません。特に滑川市の山間部では、観光客の宿泊需要は限定的です。週末や長期休暇、特定のイベント時に需要が集中すると想定されるため、年間を通した平均稼働率は**25%〜35%**とかなり低めに見積もる必要があります。ここでは、**稼働率30%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 6.5万円

    • 年間固定費用: 6.5万円 × 12ヶ月 = 780,000円

  • 想定年間売上:

    • 圧倒的な規模と眺望を活かし、1泊あたり50,000円（複数人利用を想定）と仮定します。

    • 50,000円/泊 × 365日 × 30%（稼働率） = 5,475,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり2万円と仮定し、年間55回の清掃で1,100,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、1,095,000円

    • その他雑費: リノベーション後の維持費や備品補充などで500,000円

    • 年間費用合計: 780,000円 + 1,100,000円 + 1,095,000円 + 500,000円 = 3,475,000円

  • 想定年間利益:

    • 5,475,000円（売上） - 3,475,000円（費用） = 2,000,000円

このシミュレーションから、年間約200万円の利益が出ることが想定されます。家賃が低いため、利益率は高く見えますが、これはあくまで運営開始後の話です。初期のリノベーション費用が数百万単位でかかることを考慮すると、初年度の収支は大幅な赤字となる可能性が高いです。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. 複数の収益源の確保: 1棟を民泊としてだけでなく、カフェやワークショップスペースとして日中に時間貸しする、敷地内でテントサウナやグランピングなどの体験を提供するなど、収益源を多角化しましょう。

  2. 清掃や運営のセルフ化: 運営代行費用や清掃費は大きな負担となります。すべてを自分で行うことで、年間200万円近い費用を削減し、利益率を最大化できます。

  3. ターゲットの明確化: 広い敷地とDIYの自由度を活かし、ペット連れ旅行客、バイクツーリング客、企業研修や合宿利用など、特定のターゲット層に特化することで、他にはないユニークな付加価値を提供できます。

  4. 「田舎暮らし体験」の提供: 単なる宿泊施設ではなく、畑仕事や地元の文化体験など、この物件ならではの「静かな田舎暮らし」を体験できるプランを提供することで、集客力を高めましょう。

カテゴリ： hokuriku, toyama