民泊物件  ·  24日 9月 2025

【大阪府河内長野市】民泊可能・駐車場付き戸建て物件の収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://jmty.jp/osaka/est-hou/article-1issv7

  • 住所: 大阪府河内長野市錦町１９−７

  • 交通: 南海高野線 河内長野駅 (徒歩時間不明)

  • 賃料・管理費: 賃料 89,000円 / 管理費 5,000円

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り/専有面積: 6DK / 131.18㎡

  • その他: リノベーション済、駐車場2台無料、DIY可、ペット飼育可（事前相談）、外国人・生活保護者・法人契約・シェアハウス・レンタルスペース・グループホーム・事務所利用可、民泊可能

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 初期費用の安さ: オーナー直接契約のため、敷金、礼金、仲介手数料がすべて無料です。これにより、民泊事業を始めるにあたっての初期投資を大幅に抑えることができます。

    2. 広い専有面積と間取り: 6DK、131㎡という広さは、大人数での利用に最適です。家族旅行やグループでの宿泊需要を取り込むことで、高単価での予約獲得が期待できます。

    3. 駐車場が無料: 2台分の駐車場が無料で利用できるため、車で移動するゲストにとって非常に魅力的です。特に観光地が点在する郊外では、車での移動が主流となるため大きな強みです。

    4. DIYの自由度: 自分の好きなように内装をカスタマイズできます。部屋ごとにテーマを設けたり、特定のゲスト層に合わせた特別な空間を演出したりすることで、他の物件との差別化を図れます。

    5. 明確な民泊許可: 民泊可能と明記されており、オーナーとの直接契約であるため、運営に関する合意形成がスムーズに進む点が安心材料です。

  • 悪い点

    1. 都心部からの距離: 河内長野市は大阪市内（難波や梅田）から電車で1時間近くかかります。観光客の多くは都心部での宿泊を好む傾向があるため、集客の面で大きなハンディキャップとなります。

    2. 集客の難しさ: 都心部と比べると観光地としての知名度が低く、宿泊需要が限定的です。高野山や金剛山などの観光客や、近隣の大学関係者などをターゲットにする必要がありますが、需要が安定しない可能性があります。

    3. 家賃と立地のバランス: 郊外の物件としては、家賃8.9万円＋管理費5,000円の合計9.4万円という固定費は決して安くありません。集客が難しい地域でこの家賃を払い続けることは、事業の継続性を脅かすリスクとなります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 駅からの距離: 投稿に徒歩時間の記載がないため、内見時に必ず確認しましょう。車を使わないゲストをターゲットにする場合、駅からのアクセスは非常に重要です。

  • 建物の状態: リノベーション済みとはいえ、築年数が不明なため、基礎や水回りなど、見えない部分の劣化がないか入念にチェックしてください。

  • DIYの範囲: DIYが可能とされていますが、どこまでが許容されるのか、原状回復の必要はあるのかなど、事前にオーナーと詳細な取り決めをしておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市内の民泊稼働率が80%を超える一方で、河内長野市のような郊外エリアでは、その数値は大きく下がります。観光客の宿泊需要は週末や長期休暇に集中する傾向があり、平日やオフシーズンは稼働が伸び悩む可能性が高いです。現実的な稼働率として、**30%〜40%**とかなり保守的に見積もる必要があります。ここでは、**稼働率35%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料89,000円 + 管理費5,000円 = 94,000円

    • 年間固定費用: 94,000円 × 12ヶ月 = 1,128,000円

  • 想定年間売上:

    • 広い戸建てであることを活かし、1泊あたり25,000円（複数人利用を想定）と仮定します。

    • 25,000円/泊 × 365日 × 35%（稼働率） = 3,193,750円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり15,000円と仮定し、年間64回の清掃で960,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、638,750円

    • その他雑費: 150,000円

    • 年間費用合計: 1,128,000円 + 960,000円 + 638,750円 + 150,000円 = 2,876,750円

  • 想定年間利益:

    • 3,193,750円（売上） - 2,876,750円（費用） = 317,000円

このシミュレーションから、年間利益は約31万円と算出されます。これは月平均にするとわずか約2.6万円です。オーナー直接契約で初期費用を抑えられるものの、運営代行や清掃を外部委託すると、家賃の高さが利益を大きく圧迫することがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行や清掃をすべて自分で行うことで、年間約160万円もの費用を削減できます。これにより、利益率は大幅に改善され、十分に収益を上げることが可能となります。

  2. 「レンタルスペース」としての活用: 民泊だけでなく、日中はパーティーや撮影、女子会などの用途で時間貸しレンタルスペースとして提供することで、収益源を多角化できます。

  3. ターゲットの明確化: DIYの自由度を活かし、特定のテーマ（例：アウトドア風、昭和レトロ）を持たせた内装にする、またはペットを飼育しやすい設備を充実させるなど、明確なターゲット層に特化した物件にすることで、高単価での予約を獲得しやすくなります。

  4. 地域連携: 地元のイベントや観光地（高野山など）と連携し、特典付きの宿泊プランを提供することで、集客力を向上させることができます。

カテゴリ： osaka