物件情報
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住所: 大阪府大阪市天王寺区上本町8丁目
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交通: 近鉄大阪線 大阪上本町駅 徒歩8分
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賃料: 10.4万円
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管理費等: 7,000円
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敷金/礼金: なし/30万円
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間取り: 2LDK
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広さ: 64.7㎡
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築年月: 1969年4月 (築56年6ヶ月)
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種別: 賃貸マンション
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備考: 民泊相談可、事務所使用可、ペット相談可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6969365417/50015381/x06969365417.html
民泊適正評価
この物件は、大阪の強力なインバウンド需要と、物件自体の使いやすさを兼ね備えており、民泊運営に非常に適しています。
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強み:
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抜群の立地: 大阪上本町駅、谷町九丁目駅、桃谷駅の3駅から徒歩圏内という優れた交通アクセスは、国内外の観光客にとって大きな魅力です。
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民泊交渉可能: オーナーが民泊に前向きであるため、法的な問題をクリアしやすいです。
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広い間取り: 2LDKは、3～5名程度のファミリーやグループ旅行客に最適で、高単価を狙えます。
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ペット相談可: ペット同伴可能な宿泊施設は需要が高く、ニッチな市場を取り込むことで差別化が図れます。
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注意点:
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高額な初期費用: 礼金30万円という費用は、初期投資として大きな負担となります。
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築年数: 築56年と非常に古いため、内装や設備の老朽化は避けられません。運営開始前にリフォームが必要になる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的条件: 「民泊も相談可」とあるため、運営人数制限、騒音対策、清掃ルールなど、詳細な規約をオーナーと書面で確認しましょう。
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初期費用と維持費用: 礼金30万円の他に、賃料と管理費、光熱費、保証会社費用、保険料などをすべて含めて資金計画を立てることが重要です。
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内装・設備の状態: 築年数が古い物件のため、内見時に水回りや配線、建物の状態を細かくチェックし、追加で発生しうるリフォーム費用を見積もっておくことが賢明です。
周辺地域の平均稼働率
大阪は、日本で最もインバウンド需要が高い地域の一つです。Google検索の調査結果によると、大阪市内の宿泊施設の客室稼働率は80%以上と非常に高い水準を維持しています。この物件の好立地と広さを考慮し、ここでは現実的な数字として**75%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 2LDKの広さと立地を活かし、1泊18,000円と設定します。
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年間想定売上: 18,000円 × (365日 × 75%) = 18,000円 × 273.75日 = 492.75万円
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年間想定経費:
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家賃・管理費: (10.4万円 + 0.7万円) × 12ヶ月 = 133.2万円
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光熱費・通信費など: 約25万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 492.75万円 × 15% = 約73.9万円
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備品消耗品費・保険料など: 約15万円
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合計年間経費: 133.2万円 + 25万円 + 73.9万円 + 15万円 = 247.1万円
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想定年間利益: 492.75万円（売上）- 247.1万円（経費）= 245.65万円
年間約246万円という高い利益が見込めます。高額な礼金を支払っても、大阪の強力な観光需要と物件の魅力を活かせば、十分な収益を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの明確化: 「ファミリー向け貸切宿」「グループ旅行の拠点」「ペットと泊まれる宿」など、ターゲットを絞り込んだコンセプトを明確に打ち出し、集客を図ります。
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設備・サービスの充実: 部屋の広さを活かして、高品質な寝具やアメニティ、プロジェクター、ボードゲームなどを設置し、宿泊体験の質を高めます。
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写真と説明文の工夫: 部屋の広さや清潔感を伝える写真を多く掲載し、駅からの道順や周辺の観光情報、飲食店情報を詳細に提供することで、ゲストの利便性を高めます。
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価格の柔軟な設定: 週末や連休など需要が高まる時期には高単価を狙い、平日の空室を埋めるために連泊割引などを設定します。