物件情報
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住所: 大阪府大阪市西淀川区福町1丁目
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交通: 阪神電鉄阪神なんば線 福駅 徒歩2分
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賃料: 14.5万円
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管理費・共益費: なし
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敷金/礼金: なし/29万円
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間取り: 4LDK（洋8、洋6、洋6、洋6、LDK10）
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広さ: 77.76㎡
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築年月: 1978年4月 (築48年)
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種別: 一戸建て
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備考: 民泊可能、内装リフォーム済、ペット相談可、事務所相談可、ルームシェア相談可
民泊適正評価
この物件は、大阪の強力なインバウンド需要と、物件自体の希少性・利便性を兼ね備えており、民泊運営に非常に適しています。
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強み:
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抜群の立地: 駅から徒歩2分というアクセスの良さは、大きな集客力となります。主要な観光地（難波、心斎橋）へのアクセスも良好です。
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「民泊可能」: オーナーが民泊に前向きであるため、安心して事業を始められます。
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広い間取り: 4LDKは、ファミリーやグループ旅行客の需要に完璧に応え、高単価を狙えます。
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内装リフォーム済み: 築年数が古い物件ですが、リフォーム済みのため、初期の改装費用を大幅に抑えられます。
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注意点:
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高額な礼金: 礼金が29万円と高額なため、初期投資として大きな負担となります。
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築年数: 築48年と非常に古いため、リフォームが行き届いていない箇所や、見えない部分の老朽化リスクも考慮すべきです。
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契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的条件: 「民泊可能」とありますが、運営人数制限、騒音対策、ゴミ出しルールなど、詳細な規約をオーナーと書面で確認しましょう。
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初期費用と維持費用: 礼金29万円の他に、賃料と光熱費、保証会社費用、保険料などをすべて含めて資金計画を立てることが重要です。
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内装・設備の状態: 内装リフォーム済みとありますが、内見時に水回りや生活設備の動作確認を細かく行うことが賢明です。
周辺地域の平均稼働率
大阪は日本で最もインバウンド需要が高い地域の一つです。Google検索の調査結果によると、大阪市内の宿泊施設の客室稼働率は80%以上と非常に高い水準を維持しています。この物件の駅からの近さと広い間取りを考慮し、ここでは現実的な数字として**75%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 4LDKの広さと立地を活かし、1泊22,000円と設定します。
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年間想定売上: 22,000円 × (365日 × 75%) = 22,000円 × 273.75日 = 602.25万円
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年間想定経費:
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家賃: 14.5万円 × 12ヶ月 = 174万円
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光熱費・通信費など: 約30万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 602.25万円 × 15% = 約90.3万円
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備品消耗品費・保険料など: 約20万円
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合計年間経費: 174万円 + 30万円 + 90.3万円 + 20万円 = 314.3万円
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想定年間利益: 602.25万円（売上）- 314.3万円（経費）= 287.95万円
年間約288万円という高い利益が見込めます。高額な礼金を支払っても、大阪の強力な観光需要と物件の魅力を活かせば、十分な収益を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの明確化: 「ファミリー向け貸切宿」「グループ旅行の拠点」「和モダンな一軒家」など、ターゲットを絞り込んだコンセプトを明確に打ち出し、集客を図ります。
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設備・サービスの充実: 広いリビングや庭を活かして、プロジェクター、ボードゲーム、BBQセットなどを設置し、ゲストが特別な時間を過ごせるような設備を整えます。
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写真と説明文の工夫: プロのカメラマンに依頼して、物件の魅力を最大限に引き出す写真を撮影し、リスティングに掲載します。
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価格の柔軟な設定: 週末や連休など需要が高まる時期には高単価を狙い、平日の空室を埋めるために連泊割引などを設定します。