物件情報
-
住所: 大阪府大阪市北区本庄西1丁目
-
交通: 大阪メトロ谷町線 中崎町駅 徒歩7分
-
賃料: 8.8万円
-
管理費等: なし
-
敷金/礼金: なし/3ヶ月分
-
広さ: 24.85㎡（約7坪）
-
築年月: 1960年1月 (築65年9ヶ月)
-
種別: 貸店舗・事務所（平屋建て）
-
備考: 飲食店可、民泊相談可能
-
物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987662418/50108760/x06987662418.html
民泊適正評価
この物件は、大阪の強力なインバウンド需要と、物件自体のユニークさを最大限に活かすことで、非常に高い収益性を見込めます。
-
強み:
-
抜群の立地: 中崎町のカフェや古着屋が並ぶ人気エリアに近く、梅田や天六といった主要エリアも徒歩圏内。国内外の観光客にとって大きな魅力です。
-
「民泊相談可能」: オーナーが民泊に前向きであるため、法的・契約的な問題をクリアしやすいです。
-
古民家の魅力: 築65年の平屋というレトロな雰囲気は、日本の伝統的な暮らしに興味を持つ外国人に特に人気が高く、強力な差別化ポイントになります。
-
低コスト: 大阪市北区という好立地で家賃が8.8万円と安価なため、利益を確保しやすいです。
-
-
注意点:
-
築年数のリスク: 築65年と非常に古いため、内装や設備の老朽化は避けられません。大規模なリフォームには多額の費用がかかる可能性があります。
-
設備: 貸店舗物件であるため、水回り（浴室、キッチンなど）が十分でない可能性が高いです。宿泊施設として利用するには、追加で設備を設置する必要があります。
-
コンパクトな広さ: 24.85㎡と狭いため、収容人数は1～2名が限界です。ファミリーやグループ旅行客には対応できません。
-
契約前に確認するポイント
-
リフォームの範囲と費用: 宿泊施設として使用するために必要なリフォーム（水回り、内装、電気・水道設備など）の範囲と費用を正確に見積もりましょう。
-
初期費用: 敷金はゼロですが、礼金3ヶ月分（26.4万円）や、その他の初期費用を考慮した上で資金計画を立てることが重要です。
-
法的要件: 運営形態が「民泊新法」なのか「簡易宿所」なのか、物件の用途地域によって許可要件が異なります。必ず事前に管轄の自治体（大阪市）に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪は日本で最もインバウンド需要が高い地域の一つです。Google検索の調査結果によると、大阪市内の宿泊施設の客室稼働率は80%以上と非常に高い水準を維持しています。この物件の好立地とユニークな魅力を考慮し、ここでは現実的な数字として**75%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
-
想定宿泊料金: 築65年の古民家という希少性を強みに、1泊15,000円と設定します。
-
年間想定売上: 15,000円 × (365日 × 75%) = 15,000円 × 273.75日 = 410.6万円
-
年間想定経費:
-
家賃: 8.8万円 × 12ヶ月 = 105.6万円
-
光熱費・通信費など: 約20万円
-
清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 410.6万円 × 15% = 約61.6万円
-
備品消耗品費・保険料など: 約15万円
-
合計年間経費: 105.6万円 + 20万円 + 61.6万円 + 15万円 = 202.2万円
-
-
想定年間利益: 410.6万円（売上）- 202.2万円（経費）= 208.4万円
年間約208万円という高い利益が見込めます。初期の改装費用はかかりますが、その後のランニングコストを低く抑え、高い利益率を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
-
コンセプトの明確化: 「都会の隠れ家」「レトロな日本体験」といったコンセプトを打ち出し、古民家の雰囲気を最大限に活かした内装を施します。
-
写真と説明文の工夫: プロのカメラマンに依頼して、物件の魅力を最大限に引き出す写真を撮影し、リスティングに掲載します。物件の歴史や、内装のこだわりを伝えるストーリーを記載することで、ゲストの興味を引きます。
-
サービスの充実: 宿泊定員は少ないですが、高品質なアメニティやサービス（お茶セット、和風の装飾など）を提供し、単価を上げられるよう工夫します。