物件情報
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住所: 大阪府大阪市西成区梅南1丁目
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交通: 大阪メトロ四つ橋線 花園町駅 徒歩4分
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賃料: 22万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月分/2ヶ月分
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間取り: メゾネット3LDK（洋6・6・6、DK6）
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広さ: 68.82㎡
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築年月: 1993年1月 (築32年9ヶ月)
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種別: 貸店舗（建物一部）
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備考: 民泊可能、メゾネット、無料駐車場あり
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987684914/50102072/x06987677534.html
民泊適正評価
この物件は、大阪という観光都市の利点と、物件自体の希少性を兼ね備えており、民泊運営に非常に適しています。
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強み:
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立地: 地下鉄駅から徒歩4分、南海線・堺筋線も利用可能で、難波や梅田、関西国際空港へのアクセスが良好です。
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民泊許可: 「民泊OK」と明記されており、法的リスクを回避して運営を始められます。
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物件の広さ・構造: メゾネットタイプの3LDKは、ファミリーやグループ旅行に最適なため、高単価を設定しやすいです。
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無料駐車場: 駐車場付きの民泊物件は需要が高く、集客面で大きな強みとなります。
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注意点:
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高額な費用: 賃料が月22万円と高額なため、安定した稼働率を確保できなければ利益を出すことが困難です。
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築年数: 築32年と年数が経っているため、運営開始前にリフォームが必要になる可能性があります。また、設備保証がない点も考慮すべきです。
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短期解約違約金: 1年未満の解約で総賃料1ヶ月分、1年以上2年未満で総賃料1ヶ月分という違約金があるため、事業計画を慎重に立てる必要があります。
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契約前に確認するポイント
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運営詳細: オーナーとの間で、民泊運営に関する詳細な条件（利用人数制限、清掃ルール、騒音対策など）を書面で確認しましょう。
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リフォームの可否: 貸店舗物件であるため、内装のDIYやリフォームの自由度について確認が必要です。
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初期費用: 敷金・礼金に加え、保証会社費用、鍵交換費用、保険料など、賃料以外にかかる費用を正確に把握しましょう。
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設備の状態: 内見時に浴室やトイレ、給湯設備などの状態を細かくチェックし、修繕が必要な場合は貸主負担か借主負担かを確認します。
周辺地域の平均稼働率
大阪は日本で最もインバウンド需要が高い地域の一つです。Google検索の調査結果によると、大阪市内の宿泊施設稼働率は80%以上と非常に高い水準を維持しています。この物件の好立地を考慮し、ここでは現実的な数字として**75%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 68.82㎡の広さと立地を考慮し、1泊30,000円と設定します。
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年間想定売上: 30,000円 × (365日 × 75%) = 30,000円 × 273.75日 = 821.25万円
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年間想定経費:
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家賃: 22万円 × 12ヶ月 = 264万円
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光熱費・通信費など: 約40万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 821.25万円 × 15% = 約123万円
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備品消耗品費・保険料など: 約20万円
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合計年間経費: 264万円 + 40万円 + 123万円 + 20万円 = 447万円
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想定年間利益: 821.25万円（売上）- 447万円（経費）= 374.25万円
年間約374万円という高い利益が見込めます。高額な家賃を支払っても、大阪の強力な観光需要と物件の魅力を活かせば、十分な収益を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの明確化: メゾネット構造を活かし、「ファミリー向け」「グループ向け」の貸し切り宿としてアピールします。
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設備・サービスの充実: 部屋の広さを活かして、プロジェクター、ボードゲーム、キッチン用品などを充実させ、ゲストが「家のようにくつろげる」空間を提供します。
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写真と説明文の工夫: 宿泊単価が高いため、プロのカメラマンに依頼して物件の魅力を最大限に引き出す写真を撮影し、OTA（オンライン旅行代理店）のリスティングに掲載します。
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価格の柔軟な設定: 週末や長期休暇、大阪でのイベント開催時には、通常よりも高単価を狙うダイナミックプライシングを導入します。