物件情報
-
所在地：大阪府大阪市東成区中道2丁目
-
最寄駅：JR大阪環状線 森ノ宮駅 徒歩5分／玉造駅 徒歩8分／大阪メトロ中央線 緑橋駅 徒歩10分
-
賃料：33万円
-
管理費：なし
-
敷金：3ヶ月
-
礼金：4ヶ月
-
保証金：なし
-
造作譲渡：200万円（居抜き設備）
-
使用部分面積：92㎡
-
種別：貸店舗（建物一部・木造1階）
-
築年月：1907年1月（築118年）
-
契約期間：2年
-
現況：空
-
設備：エアコン、冷蔵庫、キッチン、トイレ、シャワー、都市ガス
-
特記事項：角部屋、飲食店可、居抜き、2024年リニューアル済み
-
備考：裏扉あり、改装すれば民泊可能
-
物件URL：物件詳細ページはこちら
民泊適正評価
良い点
-
森ノ宮駅徒歩5分、大阪城公園や難波・心斎橋に近く観光需要大
-
92㎡の広さがあり、複数グループ宿泊やファミリー利用に対応可能
-
居抜きでエアコン・冷蔵庫・キッチン・シャワー完備
-
2024年リニューアル済みで初期投資を抑えやすい
-
路面店舗のため視認性が高く、集客に有利
リスク・懸念点
-
飲食店居抜きのため、カウンター・厨房設備撤去＋内装改装が必要 → 初期投資が増加
-
築118年の木造建物 → 耐震基準・消防法適合を要確認
-
賃料33万円＋造作譲渡200万円で固定費負担が重い
-
民泊用途に改装する場合、消防設備・間取り変更コストが追加で発生
-
周辺は住宅地も多く、騒音・ゴミトラブルの懸念
契約前に確認すべきポイント
-
建築基準法・消防法の適合（避難経路・火災報知器・非常灯の設置）
-
民泊新法または旅館業法の許可取得可能性（用途地域・周辺規制）
-
カウンター・厨房撤去の費用見積もりと、改装工事スケジュール
-
設備（シャワー・トイレ）の個数が宿泊用途に足りるか
-
騒音・ゴミ出しなど近隣トラブル防止策の必要性
-
賃貸契約で「民泊利用」が明記されるか（後日のトラブル防止）
-
造作譲渡200万円の内訳と設備の耐用年数
想定条件
-
年間営業日数：250日（旅館業法・簡易宿所を取得した場合）
-
平均稼働率：60〜70％（大阪市内平均を参照）
-
平均宿泊単価：1泊15,000円（グループ利用を想定）
-
清掃費：1回あたり4,000円
-
固定費（月額）：賃料33万円＋水道光熱費5万円＋雑費3万円＝約41万円
-
年間固定費合計：約492万円
-
初期投資：約600万円（造作譲渡200万円＋飲食店仕様撤去・民泊仕様改装400万円想定）
想定年間利益シミュレーション
-
稼働率60％・単価15,000円
-
年間宿泊収入：約820万円
-
清掃費：約60万円
-
年間コスト：約552万円
-
利益：約208万円
-
-
稼働率70％・単価15,000円
-
年間宿泊収入：約960万円
-
清掃費：約70万円
-
年間コスト：約552万円
-
利益：約338万円
-
-
稼働率70％・単価18,000円
-
年間宿泊収入：約1,152万円
-
清掃費：約70万円
-
年間コスト：約552万円
-
利益：約530万円
-
収益改善のアイデア
-
大阪城公園観光＋USJへのアクセス拠点として訴求
-
グループ・家族向けに「広い一棟貸し」民泊として差別化
-
長期滞在者向けにデスク・Wi-Fi環境を強化し、リモートワーク需要を取り込む
-
飲食店可の特性を活かし、1階をカフェ兼民泊受付にする複合経営も可能
-
海外OTAだけでなく日本人需要を狙い、楽天トラベル・じゃらんなどにも掲載
結論
大阪市東成区中道2丁目のこの貸店舗は、森ノ宮駅徒歩5分という立地と広さ、リニューアル済みの設備を備えた魅力的な物件です。ただし飲食店居抜きのため、カウンターや厨房設備の撤去・内装工事が必要となり、初期投資は大きく膨らむ可能性があります。加えて築118年の建物で耐震・消防適合を満たすかが最大の課題。契約前には工事費用を含めた詳細な収支シミュレーションと法令適合性を必ず確認し、リスクを見極めた上で運営判断を行うことが重要です。