物件情報
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物件種別: マンション
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所在地: 大阪府大阪市大淀中3丁目
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最寄駅: 阪急宝塚本線 中津駅 徒歩10分
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賃料: 170,000円
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管理費等: 10,000円
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初期費用: 礼金1ヶ月
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特徴:
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民泊利用が可能
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3DK（50㎡）の広さ
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築年数不明
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希少性の高い民泊可能物件
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民泊適正評価
この物件は、民泊運営を許可しているという、非常に希少性の高い物件であることが最大の強みです。民泊事業において最も大きなハードルである、オーナーの許可をクリアしている点は、事業をスムーズに開始する上で大きなアドバンテージとなります。また、阪急中津駅から徒歩10分という立地は、梅田や大阪中心部へのアクセスが良好なため、国内外からの観光客の高い需要が見込めます。50㎡の3DKという広さは、ファミリーや友人同士のグループ旅行に最適で、高い単価を設定できる可能性があります。
しかし、デメリットも明確です。最大の課題は、民泊時の月額17万円という非常に高額な家賃です。管理費を含めると月額18万円となり、この固定費を回収するには、高い稼働率と高単価を常に維持しなければなりません。また、掲載情報には築年数が明記されていないため、設備の老朽化やリフォームの必要性を事前に確認する必要があります。
契約前に確認するポイント
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民泊契約条件の詳細: 掲載情報では敷金・礼金が「- / 1ヶ月分」となっていますが、民泊利用時には条件が変更される可能性があります。賃料、敷金、礼金、契約期間など、民泊利用に関する特別な契約条件を必ず書面で確認し、不明な点はすべてクリアにしておきましょう。
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行政の審査と許可: 貸主が民泊を承諾していても、最終的な運営の可否は、行政（保健所など）の審査によって決まります。物件が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」や「旅館業法」の要件を満たせるか、事前に確認することが不可欠です。
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内装・設備の状態: 築年数が不明なため、内装や水回り、電気配線などの老朽化が進んでいる可能性があります。内見時にしっかりと状態を確認し、リフォーム費用を考慮に入れておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市北区は、梅田という一大ターミナルを抱える都心であり、民泊の年間平均稼働率は非常に高い水準にあります。民泊データサイトなどによると、都心部の年間平均稼働率は**85%〜95%**と非常に高い水準にあります。この物件の立地を活かせば、安定した高い稼働率を維持できるでしょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件で民泊を運営した場合の収益を、現実的な数字でシミュレーションしてみましょう。
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月額費用:
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家賃+管理費: 180,000円
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光熱費・水道代（ゲスト使用分）: 約12,000円
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Wi-Fi費用: 約5,000円
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消耗品費（アメニティ、清掃用具など）: 約8,000円
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清掃委託費: 1回8,000円（月25回清掃と仮定）: 200,000円
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合計月額費用: 405,000円
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月間売上（想定）:
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広い間取りと立地の良さを活かし、1泊あたりの宿泊料金を20,000円に設定します。
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月間稼働率を90%（年間328泊）と仮定。
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月間売上: 20,000円 × 30日 × 90% = 540,000円
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想定年間利益:
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月間売上540,000円 - 月間費用405,000円 = 月間利益 135,000円
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年間利益: 135,000円 × 12ヶ月 = 1,620,000円
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想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは、年間約162万円の利益が期待できる結果となりました。この利益を安定させるため、以下のアイデアを検討してみてください。
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徹底したコスト管理:
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清掃委託費が運営コストの大きな割合を占めているため、自己清掃に切り替えるか、より安価な清掃業者を探すことで、コストを大幅に削減できます。
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コンセプトを明確に:
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広い間取りを活かし、ファミリーやグループ向けに特化したテーマ（例：和モダン、ゲーム部屋など）を設定することで、宿泊単価をさらに引き上げられます。
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長期滞在プランの提供:
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ビジネス出張や旅行客向けに、お得な長期滞在プランを用意することで、稼働率を安定させることができます。
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この物件は、高額な家賃というリスクがある一方で、抜群の立地と希少性という強みがあります。徹底したコスト管理と、物件の個性を活かしたマーケティング戦略が成功の鍵となるでしょう。